Лайфхак на тему «как купить квартиру в Казахстане за год» – откладывать по миллиону тенге в месяц, уже не работает. Учитывая рост цен на казахстанскую недвижимость, при таких условиях можно накопить разве что на однокомнатную конуру в 20 квадратов, или двухкомнатную большей площадью, но в депрессивных городах страны. Ulysmedia.kz разбирался, как в Казахстане можно стать собственником более-менее приемлемой недвижимости и во сколько это обойдется.
Стоимость недвижимости растет стабильно из года в год. Так за последние пять лет стоимость новостроек выросла на 45%, а вторичный рынок подорожал на 53%. По данным бюро по статистике только за последний год рост цен на рынке жилья составил 4% и 6% соответственно.
Сейчас средняя цена квадратного метра по Казахстану в новостройках составляет почти 500 тысяч тенге. Дороже всего новая квартира обойдется в Алматы – 582 тыс. за квадрат, немногим меньше в Астане - 581 тыс. Дешевле всего приобрести недвижимость можно в Уральске (284 тыс. за квадрат) и Актау (288 тыс.). Но статистика не учитывает нюансы. Зачастую даже новые квартиры требуют дополнительных затрат на приведение их в соответствие с пожеланиями и вкусом покупателя. Так что в результате квадрат может обойтись куда дороже.
Что интересно, на вторичном рынке цены в городах, попавших в официальную статистику в основном выше и ниже 300 тыс. за квадрат нет. Так в Алматы квадратный метр б/у квартиры обойдется в 597 тыс., а в Астане вообще в 659 тыс.
Сразу оговоримся, что вторичное жилье — это далеко на дома прошлого века постройки, хотя и это тоже. Ко вторичному рынку относятся и сравнительно новые дома, построенные 5-10 лет назад. Но свои плюсы и минусы есть в каждом варианте.
К плюсам б/у квартир можно отнести, что они, как правило расположены в районах уже с озеленением и развитой инфраструктурой, включая и социальные объекты. Зачастую есть возможность купить квартиру с качественным ремонтом, мебелью и бытовой техникой, что, учитывая цены, немаловажно. Из минусов, возможная изношенность самого дома и внутренних коммуникаций (трубы и электрические сети). Также можно нарваться на незаконную перепланировку, что создаст проблемы при оформлении квартиры. Здесь же, скорее всего, отсутствие мест для парковки авто - существующие места во дворах уже давно заняты соседями.
У новостроек проблем с коммуникациями и парковками практически не существует, но есть другие минусы. Застройщик может сдать некачественное жилье, и заставить его доделать/переделать огрехи, а это тот еще квест. И, конечно, неразвитая инфраструктура района, и отсутствие зелени. Из основных плюсов можно назвать, как правило, высокие потолки, большую площадь, свободную планировку, зачастую огороженную и охраняемую территорию, современные лифты и системы безопасности.
Официально средняя зарплата в Казахстане на конец 2024 года составила чуть более 400 тыс. тенге. Финансовые консультанты, для успешного накопления на крупную покупку, советуют затянуть пояса и откладывать ежемесячно по 30% от дохода. При таком раскладе, откладывая по 120 тысяч на квартиру хотя бы в 60 кв/м придется копить лет двадцать. Поэтому куда проще взять ипотеку. Отдавать придется ненамного меньше, но уже имея свою жилплощадь. В Казахстане есть несколько видов ипотеки. Это государственные программы, программы банков, и программы крупных застройщиков, что-то вроде - квартира в рассрочку.
Банки
Если говорить о банковской ипотеке, то условия не особо разнятся. Достаточно соответствовать определенным требованиям, которые могут различаться в зависимости от выбранной программы и банка. Обычно к заемщикам предъявляются следующие требования:
* Возраст: от 21 года до 65 лет на момент погашения кредита.
* Гражданство: гражданство Республики Казахстан или вид на жительство.
* Доход: стабильный и достаточный для погашения кредита.
* Кредитная история: положительная.
В среднем процентные ставки по ипотеке в банках составляют 17-18 процентов годовых. Одним из обязательных условий является первоначальный взнос, в основном это 20% от стоимости квартиры. Редко, но можно встретить предложение ипотеки без первоначального взноса, но в этом случае потребуется залоговое имущество стоимостью минимум 40-50% от суммы ипотеки, плюс к этому в залог идет и приобретаемая квартира.
Госпрограммы
Многие банки предлагают и более низкие проценты по ипотеке, но это в рамках госпрограмм, у которых довольно жесткие условия. С этого года, если госпрограммы и продолжат работать, то скорее всего они станут лимитированными, то есть государство будет выделять строго определенную сумму, и взять ипотеку под 7% станет куда сложнее. Кроме того, суммы, которые можно получить по такой программе тоже ограниченные. Например, по программе «7-20-25» (под 7% годовых), максимальная стоимость квартиры в Астане, Алматы, их пригородах, а также в Шымкенте, Актау, Атырау — 25 млн; в Караганде, Туркестане — 20 млн; в регионах — 15 млн. С учетом нынешней стоимости квадратного метра за такие деньги квартиру мечты найти очень сложно. И от 20% первоначального взноса госпрограммы не освобождают.
Застройщики работают совместно с банками и процент вознаграждения по таким партнерским программам может быть вообще 0,1%. Но в основном это по акциям самих застройщиков, которые еще надо поймать. При этом стоимость акционной квартиры может быть выше, чем если купить за свои, и, как правило, требуется дополнительный залог.
Ипотека от Отбасы
Льготную ипотеку можно получить и в Отбасы банке, который был создан государством именно с целью решения жилищных проблем казахстанцев. Но здесь свои подводные камни. В Отбасы есть достаточно много видов ипотеки, в том числе и госпрограммы, но работает он только по системе жилищных сбережений. То есть сначала надо накопить в самом банке первоначальный взнос – половину от стоимости жилья. И по многим программам депозит должен находиться в банке минимум три года. Государство, конечно, мотивирует граждан, выплачивая годовое вознаграждение на такие депозиты, но сумма не сказать, что большая. Например, в 2025 году на сумму годового пополнения депозита можно получить в подарок максимум около 180 тыс. тенге. Тем не менее проценты по ипотеке в Отбасы вполне приемлемые в среднем 5-6%. При этом нет ограничений, как по госпрограммам в коммерческих банках, которые позволяют купить только новое жилье, на рассматривая вторичный рынок. В Отбасы таких ограничений нет, но есть нюанс. Проценты начисляются на всю сумму ипотеки. То есть если накопить 10 млн и 10 млн тенге взять в Отбасы, то процент пойдет на все 20 млн.
Мошенничество на рынке недвижимости в топ преступлений не входит, но и назвать подобные факты редкостью тоже нельзя. Поэтому при оформлении сделки, все же лучше заручится гарантом в виде юридической конторы, желательно своей, а не стороны продавца. Как минимум юристы проверят и достоверность документов на жилье, и право продавца на продажу и отсутствие квартиры, например, в списке арестованного имущества.
Кроме того, если банк отказал в получении льготного кредита по госпрограмме, не рекомендуется искать помогаек, которые обещают решить проблемы и получить-таки льготный кредит на жилье за малую мзду. Скорее всего в дальнейшем не увидите ни кредита, ни помогайки с деньгами.
Есть еще, довольно распространенный вид, который мошенничеством не назовешь. Опять же касается «получения ипотеки без залога и первоначального взноса». Но занимаются этим не помогайки, а вполне респектабельные конторы. Суть заключается в том, что они переоценивают желаемую жилплощадь, как раз в сумму первоначального взноса, и эту сумму требуют предоплатой. Далее «помогают» оформить ипотеку, внеся эту сумму в банк за заемщика, и потом сверху, за свои услуги берут еще пару миллионов тенге. Так что, если не получается взять льготный кредит, но очень хочется заиметь свою квартиру, лучше искать другие варианты, и делать это самостоятельно.
