Снять современный офис в центре Алматы сегодня крайне сложно: в премиальном сегменте свободных площадей практически не осталось, а ставки аренды достигли исторических максимумов. Такая ситуация отражает изменяющееся место Казахстана в мировой экономике. Глобализация не заканчивается, она перестраивается: международные компании меняют подход к управлению, усиливая региональные офисы. Изменения в геополитике и структуре управления бизнесом раньше всего проявляются именно в офисной недвижимости, поэтому рынок современных офисов оказался одним из первых мест, где эти изменения уже можно увидеть. Что стоит за офисным бумом и как он отражается на жизни казахстанцев – разбирался Ulysmedia.kz.
По оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield, уровень вакантности офисов класса А в Алматы на середину 2026 года находился на нулевой отметке. Цифра говорит сама за себя: свободных качественных офисов не осталось, и новые арендаторы записываются в очередь.
В Астане офисы класса А также демонстрируют очень низкую вакантность, пишут аналитики Cushman & Wakefield в своем обзоре. Городу не хватает крупных офисных блоков (свыше 1000 кв. м), подходящих для больших корпоративных арендаторов. Компаниям нужны современные здания на Левом берегу и на территории Международного финансового центра «Астана».
– Нулевая вакантность создает ощущение, что рынок закроет дефицит самостоятельно. Пайплайн заявленных бизнес-центров расширился вслед за спросом, часть проектов вышла на рынок за последние полтора года. По своим характеристикам большинство из них замещает устаревающий фонд класса B и не создает прямой конкуренции существующему предложению класса A. По нашим европейским исследованиям, до 76% офисного фонда региона к концу десятилетия рискует перейти в категорию устаревшего, и Казахстан движется по той же траектории, – комментирует партнер, глава Cushman & Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева.
За сухими цифрами вакантности стоит нечто большее, чем спрос на квадратные метры. Казахстан все чаще становится площадкой для региональных подразделений международных компаний, которым нужны офисы мирового уровня.
– Я часто говорю, что коммерческая недвижимость – это физическое отражение геополитики, — говорит Лукаш Сковроньски, генеральный директор Global Development. — Сначала международные компании принимают стратегические решения. Потом эти решения становятся офисами, складами, региональными штаб-квартирами, инфраструктурой и рабочими местами.
Причем офисы в этой цепочке появляются одними из первых. Прежде чем открываются новые заводы, склады и производственные площадки, в страну обычно приезжают управленческие команды – специалисты по финансам, закупкам, логистике и развитию бизнеса. Поэтому рынок современных офисов часто раньше других отражает будущую экономическую активность: если международные компании расширяют присутствие, значит, они рассматривают страну как долгосрочную площадку для развития бизнеса.
Но почему Казахстан вообще стал интереснее для международного бизнеса? Потому что меняется сама модель глобальной экономики.
– Я не думаю, что глобализация заканчивается: она перестраивается, – говорит Лукаш Сковроньски из Global Development. – Если двадцать лет компании оптимизировали бизнес прежде всего под стоимость и эффективность, сегодня все большее значение имеют устойчивость, диверсификация и непрерывность бизнеса. Мы переходим от «дешево и в одной точке» к «надежно и в нескольких». И для Казахстана это очень серьезная возможность.
Здесь возникает еще один важный разрыв: корпоративные решения принимаются значительно быстрее, чем строится недвижимость. Международная компания может за несколько месяцев изменить региональную структуру бизнеса, а качественный бизнес-центр создается годами. Именно этот разрыв сегодня особенно хорошо виден в Алматы: спрос уже здесь, а новое качественное предложение физически не успевает за ним.
Рынок современных офисов Алматы и Астаны распределен между несколькими крупными игроками. В их числе – компания Global Development, на которую приходится около 3% этого сегмента. При этом именно в ее бизнес-центрах арендуют помещения больше половины представленных в Казахстане компаний из списка Fortune Global 500: ExxonMobil, Chevron, Visa, Lenovo, Caterpillar, Cisco, AstraZeneca.
Почему столь разные компании выбирают одни и те же бизнес-центры? Флагманские проекты Global Development – Talan Towers в Астане и Park View Office Tower в Алматы – изначально проектировались под требования международных корпораций: иностранные архитекторы, качественные материалы и международные «зеленые» сертификаты LEED и BREEAM, подтверждающие энергоэффективность здания и качество внутренней среды. Глобальные компании рассматривают офис как элемент инфраструктуры бизнеса, поэтому сначала оценивают надежность инженерных систем, качество эксплуатации и безопасность, а уже потом обсуждают стоимость аренды.
– Качество управления зданием, надежная эксплуатация, экологические и международные стандарты сегодня воспринимаются как обязательная основа, а не дополнительное преимущество. Если региональная штаб-квартира принимает решения для нескольких стран, здание должно обеспечивать тот же уровень инженерии, надежности, безопасности и сервиса, который компания получает в Лондоне, Сингапуре или Чикаго, – объясняет директор Global Development.
Самое показательное здесь – даже не доля рынка. Тот факт, что на менее чем 3% современных офисных площадей приходится больше половины работающих в Казахстане компаний Fortune Global 500, говорит о том, насколько для международного бизнеса важны качество инфраструктуры и соответствие международным стандартам. Глобальные компании готовы платить за предсказуемость.
Важным фактором роста спроса стал перенос в Казахстан региональных подразделений международных компаний, начавшийся в 2022 году. За последние годы присутствие в стране усилили Coca-Cola, Mastercard, KPMG и inDrive. Но аренда офиса международной компанией – это не просто вопрос квадратных метров. Когда компания создает в Алматы или Астане региональную команду и подписывает долгосрочную аренду, это инвестиционное решение: по сути, она говорит, что видит здесь рынок, людей и перспективу на годы вперед.
Казалось бы, все дело в удобном положении между Китаем и Европой. Но география дает лишь возможность – сама по себе она ничего не гарантирует. Международный бизнес остается там, где вместе с географией получает стабильность, инфраструктуру, профессиональные кадры и возможность эффективно управлять регионом. Так Казахстан постепенно переходит от роли рынка присутствия к роли региональной платформы управления.
Причем сегодня глобальная компания выбирает уже не только офис: она выбирает всю экосистему — кадры, жилье, международные школы, авиасообщение, гостиницы и деловые сервисы. Поэтому конкурируют уже не только бизнес-центры, но и города как площадки для региональных команд.
– Совокупность факторов подтверждает позиционирование Алматы как основного делового центра Центральной Азии. Устойчивость этой позиции не гарантирована. Требования международных и локальных арендаторов растут последовательно, планка поднимается одновременно по классу объекта и по операционному качеству управления: в наших глобальных опросах 85% арендаторов ожидают расширенного набора сервисов, – комментирует глава Cushman & Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева. – Компании все чаще распределяют функции между головным офисом, сетью региональных офисов и гибкими рабочими пространствами. В этой модели Алматы прежде всего может играть роль регионального операционного центра. Одновременно растет число компаний со штатом в одного-двух человек, поэтому собственнику приходится обслуживать в одном здании и региональное подразделение, и микро-арендатора.
Меняется и сама оптика. Казахстан постепенно перестает быть исключительно транзитной территорией между Европой и Азией – все чаще страна становится площадкой, откуда международные компании управляют целыми регионами.
– Мы уже видим арендаторов, которые координируют работу сразу в десятке и более стран, находясь в Алматы. Еще несколько лет назад такая модель казалась исключением – сегодня она постепенно становится новой нормой, – отмечает Лукаш Сковроньски. – Причем для меня важен не только приход новых компаний, но и глубина их присутствия. Мы видим международных арендаторов, которые за последние годы удваивали, а в отдельных случаях и утраивали свои региональные команды. Это уже не просто офис присутствия – это перенос функций, ответственности и принятия решений.
Отдельное конкурентное преимущество страны - Средний коридор, или Транскаспийский международный транспортный маршрут, связывающий Китай и Европу через Казахстан, Каспий, Азербайджан и далее Кавказ. По итогам 2024 года объем перевозок по маршруту достиг 4,5 млн тонн, увеличившись на 62% за год. Сегодня его пропускная способность оценивается примерно в 6 млн тонн в год, а Казахстан ставит задачу увеличить ее до 10 млн тонн. Это уже не просто альтернативный транспортный маршрут, а инфраструктура, вокруг которой формируются долгосрочные инвестиционные решения.
Когда логистический коридор становится постоянным элементом стратегии международного бизнеса, он перестает быть просто линией на карте: вокруг него начинают формироваться новые активы, рабочие места и центры управления. Вслед за грузопотоками в страну приходят логистические операторы, банки, страховщики и консультанты, а следующим шагом становится размещение региональных офисов. Поэтому «Средний коридор» формирует спрос не только на склады, но и на современные офисные площади.
То, что Средний коридор перестает быть только геополитической концепцией, уже подтверждается инвестициями. В феврале 2026 года Всемирный банк одобрил гарантию на $846 млн, которая должна помочь мобилизовать $1,41 млрд долгосрочного коммерческого финансирования для развития железнодорожной инфраструктуры на казахстанском участке маршрута.
В ближайшие годы конкуренция между странами Центральной Азии будет идти не только за инвестиции, но и за региональные штаб-квартиры международных компаний. Побеждать будут те, кто предложит стабильные правила игры, современную инфраструктуру, качественные офисы и комфортную городскую среду. Экономический фон Казахстану в этом помогает: в прошлом году ВВП страны вырос на 6,5% и превысил $300 млрд, а объем накопленных чистых иностранных инвестиций превысил $150 млрд, почти 70% всех вложений в регион.
Для экономики страны все это не абстракция. Региональные штаб-квартиры — это новые квалифицированные рабочие места, приток компетенций, развитие профессиональных сервисов и более глубокая интеграция местных специалистов в международный бизнес. Дефицит современных офисов сегодня – это один из первых признаков того, что страна становится региональным центром управления бизнесом. И считывать этот сигнал стоит шире, чем просто как рост спроса на квадратные метры.
Рынок недвижимости здесь – лишь индикатор более масштабного процесса. Когда крупнейшие международные компании размещают в Казахстане региональные команды, расширяют штат и принимают долгосрочные инвестиционные решения, они фактически голосуют за будущее страны своим капиталом. И сегодня таких решений становится все больше.
Вопрос лишь в том, сумеет ли Казахстан закрепить за собой эту новую роль. Пока, судя по тому, что свободных офисов в верхнем сегменте попросту не осталось, страна отвечает на него уверенно.
Недвижимость не двигается – но точно показывает, куда движется экономика.
