Поразительная в своей абсурдности ситуация сложилась в земельно-строительной сфере Казахстана. Акиматы регулярно предупреждают граждан об опасности покупки квартир в незаконно построенных многоэтажках, публикуют списки и судятся с застройщиками. А они в свою очередь продолжают застраивать города, несмотря на то, что «человейники» уже не тянет коммунальная инфраструктура.
Недавние скандалы в Астане с новостройками от компании G-Park и в Караганде с ЖК «Аль Фараби» - яркое подтверждение тому, что местные власти уже расписались в собственной беспомощности.
Ulysmedia.kz решил разобраться, почему земельное законодательство позволяет нечистым на руку чиновникам совершать немыслимые манипуляции, разрешая все, что нельзя, и даже запуская руки в чужую собственность.
Исполнительный директор общественного объединения «Әділдік жолы» Дидар Смагулов утверждает, что в сфере жилищного строительства и земельных отношений творится беззаконие и беспредел.
Вы хотите сказать, что чиновники находятся в «соавторстве» с застройщиками, порождающими бардак?
- А как иначе? Допустим, строят огромный незаконный дом в Караганде, это далеко не минутное дело. Минимум полгода должно уйти на то, чтобы подготовить земельный участок, выкопать котлован и возводить этажи. Все это время акимы, прокуроры, руководство ГАСКа ездят мимо стройки, но не обращают на неё внимания. И только когда дом достраивается, все спохватываются и начинают кричать и возмущаться. Десятиэтажка вроде «Аль Фараби» в Караганде – это не иголка, её не спрячешь от посторонних глаз.
Выходит, виноват акимат?
- Я считаю, это ответственность и акимата, и ГАСК, и прокуратуры. Представьте, что какой-нибудь пенсионер решил в своем дворе построить незаконный гараж или сарайчик. Гарантирую, бравые акиматовцы прибегут через день и снесут все бульдозером! Но где же эта бравая сила, уверенность и напор, когда речь идет о крутых застройщиках? Я уверен, это не бессилие чиновников, а прямая заинтересованность! Я могу предположить, что за каждым таким проектом стоит чья-то доля, откат: акима, прокурора и так далее. Все это делается с их молчаливого согласия.
Но в Караганде решение о сносе «Аль-Фараби» было принято по иску ГАСКа.
- Если брать пример Караганды, то там ГАСК защищает себя, когда говорит, что они оштрафовали застройщика на 100 МРП. Погрозили нарушителю пальчиком, пожурили, но тот их все равно не послушал. Послушайте, а где же меры принуждения, которые у них есть? Они могли приостановить стройку, вынести предписание о приведении в первоначальный вид, и о сносе на начальном этапе строительства! Нет, где там! У нас в стране сложилась порочная практика - построить незаконно жилой комплекс, а потом бросить «на амбразуры» дольщиков. Им так и говорят: «Выходите сто человек на площадь и митингуйте, тогда ваш дом не снесут». Государство становится заложником некомпетентности чиновников. Когда еще вице-премьер Кульгинов по поводу сноса ЖК «Вашингтон» и «Дублин» в столице говорил жильцам: «Ваш дом сносить не будут, не переживайте», он всей стране посылал месседж о том, что законы в нашей стране не работают и ими можно манипулировать.
То есть, вы считаете, что незаконно построенные ЖК надо сносить?
- Мы - сторонники законности, а не сноса. Тот, кто получил участок незаконно, пусть выкупит его по полной стоимости, тогда ущерб государству будет возмещен. Но никто этого не делает. Потому что, опять же, везде есть интерес конкретного чиновника. Знаете, как говорят - «у каждой проблемы есть фамилия». И в каждой ситуации можно найти того, кто «недоглядел», не предпринял меры. Корень этой проблемы заключается в личной выгоде чиновников.
- Почему застройщиков не интересуют окраины, почему идёт война за центры городов?
- В первую очередь из-за доступа к коммуникациям. Прокладка инженерных сетей – это огромные вложения. И если в Астане они могут окупиться, то в регионах с этим сложнее. Второй немаловажный момент - это рынок. Люди вкладываются в землю, и земля как актив с годами только растет. Коммуникации подходят ближе - земля становится дороже. Соответственно, её можно продать. Это так работает. Однако мы сталкиваемся с тем, что это – «палка о двух концах». Дело в том, что освоение земельных участков – тоже бизнес, но инвесторов, к сожалению, земельное законодательство никак не защищает.
То есть при желании акимат может найти основания для того, чтобы «отжать» понравившийся участок?
- Представьте: у вас есть земельный участок, и какой-нибудь чиновник «положил на него глаз». Забрать его у вас – дело техники. Могу объяснить, как это можно сделать и делают. Например, на отдаленную часть вашего участка приезжает машина с мусором и высыпает его. Тут же появляются представители акимата, актируют «участок замусорен», выносят предписание и в итоге отбирают у вас землю. Таких надуманных причин можно «наштамповать» множество.
Земля засорена, не так осваивается, недостаточное количество насаждений, не соответствие требованиям контракта… То есть, законодательство непонятное и не защищает интересы собственников, у которых чиновники при любых обстоятельствах могут «отжать» землю якобы «для государственных нужд».
Ещё пример: в 2019 году акимат Караганды за 2 млрд бюджетных средств провел коммуникации на частных земельных участках в микрорайоне Кунгей (Алмалы). Сначала мы решили, что сотрудники акимата договорились с частниками и провели им коммуникации за счет бюджета. Антикор возбудил уголовное дело, но в итоге никто за это наказан не был. Дело закрыли по причине смерти виновного лица, которым «назначили» рядового проектировщика подрядной организации, выполнявшей заказ акимата. История ещё не завершилась, потому что владельцам этих участков начали поступать настойчивые предложения от других застройщиков о выкупе. Предприниматели отказались, так как сами собирались строить жилой микрорайон. А дальше в ход пошёл административный ресурс – подключился акимат, который в суде пытается изъять у собственников участки якобы для госнужд.
А разве для этого не нужны веские основания?
- Как я уже говорил, при большом желании чиновников, основания они всегда найдут. Когда в 2009 году нынешние владельцы эту землю купили у частных лиц за 850 миллионов тенге, они сразу вышли на акимат с предложением о реализации здесь большого инвестиционного проекта. Но предложение интереса не вызвало. А сейчас пытаются забрать землю уже через суд, оценив перспективные участки в городе по стоимости земли в глубинке – по 47 тенге за квадратный метр.
Вы хотите сказать, что чиновники имеют какую-то аффилированность с определенными строительными компаниями и действуют в их интересах?
- Здесь виден прямой, но завуалированный интерес акимата. Даже если им удастся «отжать» участки в Кунгее, то на сто процентов уверен: спустя некоторое время там начнут строиться ЖК. Вопрос только в том, какие стройкомпании развернут там свою деятельность, и какую долю от этой деятельности будут иметь определенные чиновники.
А можно ли если не свести к нулю, то хотя бы минимизировать коррупционные риски в жилищно-строительной сфере?
- Разумеется, можно, как и во всех сферах – с помощью цифровизации. Карагандинская область, кстати, - одна из худших в нашей стране в плане цифровизации земельных отношений. В Астане, например, Esaulet - информационная система, которая оцифровала всю столицу. Это, можно так сказать, цифровой двойник Астаны и, соответственно, в таких условиях тяжело «ловить рыбку» в прозрачной воде. А в Караганде некоторые данные до сих пор хранятся в бумажном виде - у архитектора в столе, шкафу, папочке. Ничего не оцифровано, не интегрировано. Это огромное поле для манипуляций. А самое главное в земельном вопросе - соблюдать действующее законодательство. Земельный кодекс, статья 48 гласит: выдача земель только путем аукциона. При этом существуют исключительные случаи выдачи земель напрямую - без конкурса, но только в случае, когда речь идет об инвестиционных проектах.
Кого и как нужно наказывать за выявленные случаи незаконной застройки или попытки рейдерского «отжима» земель у собственников?
- Повторюсь – у каждой проблемы есть имя и фамилия. По поводу фактов незаконной застройки – это обязательная персональная ответственность акима города и района, также прокуроров. В любом регионе, когда возникает подобная проблема, должна тут же возникать персональная ответственность. Сначала в виде предупреждения о неполном служебном соответствии. В случае повтора в течении полугода – увольнение с «волчьим билетом». Чтобы искоренить беспредел в земельно-строительной сфере, должны приниматься жесткие меры по отношению к виновным. Потому что нарушения в этой сфере – это ущерб сотен и тысяч граждан.
