Квартиры в Казахстане продолжают дорожать, но покупать их стали заметно реже. Эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова объяснила, почему это не пузырь и не начало обвала, сообщает Ulysmedia.kz.
По свежей статистике Бюро национальной статистики, квадратный метр в Алматы стоит 739 762 тенге. За год рост составил 16,6%. Астана почти догнала. Здесь квадрат стоит 747 116 тенге, плюс 15,9%. Шымкент чуть скромнее: 541 676 тенге и рост на 5,4%.
При этом сделок за семь месяцев стало ощутимо меньше. 225 400 против 258 200 за тот же период прошлого года.
По словам Сейтнуровой, рост цен на первичном рынке держится на себестоимости, а не на спросе. Материалы дорожают. НДС в 16% на новое строительство заложен в смету и дойдёт до ценников в 2027–2028 годах, когда достроят нынешние проекты. Рассрочка от застройщика тоже давно стала платной, и стоимость денег зашита прямо в цену квадрата.
— Продавать ниже себестоимости застройщик не станет. Поэтому ценник стоит на месте, даже если очередь в отделе продаж поредела, — пишет эксперт.
Сейтнурова считает, что желание купить квартиру никуда не делось. Проблема в деньгах.
— Рыночная ипотека при базовой ставке 16,25% дорогая. Госпрограммы с лимитами и очередями берут не всех. Накопления съедает инфляция. Человек хочет квартиру и не дотягивается до неё деньгами, — объясняет она.
Это подавленный спрос. Он вернётся, как только вернутся доступные деньги.
Эксперт напомнила о кризисе 2007 года. Тогда цены разгоняла дешёвая ипотека. Квартиры покупали на перепродажу через полгода. Когда кредит закрылся, продавцы побежали к выходу одновременно, и рынок рухнул за несколько месяцев.
Сейчас ситуация обратная. Кредит дорогой, спекулянтов почти не осталось, панической распродаже не из чего сложиться. Застройщик при слабом спросе скорее придержит объект и притормозит стройку, но демпинговать в убыток не пойдёт.
По мнению Сейтнуровой, развернуть рынок может только одно: доступные деньги в руках покупателя. Для этого нужны дешёвая ипотека и рост реальных доходов.
Нацбанк снижает базовую ставку второй раз подряд, но между решением регулятора и реальным ипотечным договором проходит от шести до девяти месяцев. Первый ощутимый эффект эксперт ждёт в первой половине 2027 года. Сначала оживёт число сделок, цена сдвинется последней.
Ранее аналитики Krisha подсчитали, что разница в ценах между городами Казахстана достигает трёхкратной. Однокомнатная квартира в Алматы стоит в среднем 26,5 млн тенге. За эти деньги в Кызылорде можно купить три однушки по 8 млн тенге. В целом квартиры в стране с начала года подорожали в среднем на 2%, а в отдельных городах прибавили более 8%.
