Громкие скандалы с судебными решениями о сносе новеньких ЖК, не имеющих разрешительных документов, падение цен на «вторичку» и стагнация рынка недвижимости усложнили жизнь как продавцам, так и покупателям квартир. Несмотря на все усилия, предпринимаемые государством для оживления рынка, простым казахстанцам при купле-продаже жилья приходится сталкиваться с рядом сложностей.
Какие «подводные камни» подстерегают тех, кто продает, и тех, кто покупает недвижимость, и как избежать роковых ошибок, - разбирался корреспондент Ulysmedia.kz.
Быстро – значит, хорошо?
Недавно официальный представитель министерства юстиции Талгат Уали рассказал о новом пилотном проекте «Онлайн-сделки на объекты недвижимости». Теперь, по словам Уали, казахстанцы смогут приобретать и продавать жилье в онлайн-режиме без необходимости физического обращения в ЦОН и к нотариусу. Заключение сделки составит не более восьми часов, а регистрация всего 10 минут. Причем, подавать документы на оформление прав на жилье можно «дистанционно» из любой точки Казахстана.
- Процесс сделки начинается с видеоидентификации личности продавца и покупателя посредством биометрии, – описал алгоритм действий представитель Минюста.
- Если продавец состоит в браке, то супругу также предстоит пройти эту процедуру. Далее участники сделки назначают видеозвонок с нотариусом, где последний убеждается в личности участников и подлинности сделки. Договор купли-продажи подписывается электронно-цифровой подписью. Любую сделку всегда инициирует покупатель. Участником может быть любой гражданин Казахстана, имеющий ЭЦП. Также права на недвижимость должны быть оформлены в электронном формате с 2015 года. Максимальная стоимость приобретаемого жилья составляет 50 млн тенге.
Талгат Уали пояснил, что пока пилотный проект запущен только в Астане и Алматы. Но в дальнейшем планируется подключить к этому сервису и другие регионы Казахстана, а также повысить сумму стоимости недвижимости.
С одной стороны, такое упрощение оформления сделки - благо для занятых людей. С другой, - специалисты в области недвижимости призывают покупателей «семь раз отмерить», прежде чем ставить цифровую подпись на документах. Причин для такой осмотрительности в наше время предостаточно.
Опасности от застройщика
Даже покупая жилье от застройщика, нельзя быть уверенным в «чистоте» сделки. Пример тому – нашумевшая в начале этого года история с новоселами ЖК «Аль-Фараби» в Караганде, которым пришлось грудью встать на защиту застройщика, продавшего им квадратные метры в неузаконенной новостройке. Суд вынес решение о сносе дома, в котором они успели не только обжиться, но и сделать ремонт. Только после общественного резонанса и вмешательства исполнительной власти города, застройщику в виде исключения дали возможность узаконить объект, а жильцам – остаться в своих новеньких квартирах.
Глава юридического офиса Almas Law Office Алмас Миржакупов в одном из интервью также заострил внимание на подобного рода опасностях для покупателей первичного жилья.
- Категория дел по гражданским искам, связанных с недвижимостью, занимает порядка 10% от общего числа дел, - сообщил он.
- Это связано с неисполнением договорных обязательств застройщиками, которые предлагают незаконные договоры бронирования квартир, предварительного бронирования, инвестирования, уступки прав требования. Большинство из них нарушают законодательство о долевом участии жилищного строительства. Около 80% таких договоров не исполняются.
Хотя истцы в основном выигрывают дела, но потеря времени и денег может оказаться очень высокой ценой для покупателей, которые желают приобрести недвижимость по низкой стоимости, сравнимой с ценами на рынке. Нередко люди не получают ни денег, ни квартиры, и их ожидание может затянуться на многие годы.
Юрист предупредил: если речь идет о покупке квартиры у застройщика, не имеющего разрешения на землю, клиент должен обезопасить себя, проверив наличие нужных разрешительных документов.
- Если застройщик предоставляет только копии документов, лучше заключить сделку при наличии вашего юриста. Нужно также убедиться, что участок земли выделен на жилищное строительство. Будьте внимательны, так как некоторые участки могут находиться в аренде на ограниченный срок.
Маркетплейсы или риелторы?
На рынке продаж вторичного жилья опасностей не меньше. Недавно одна моя знакомая продавала свою квартиру в доме 1980-х годов постройки с тем, чтобы приобрести жилье в новостройке. Поиски «реального покупателя», по ее словам, заняли около двух лет.
- На объявление, которое мы подали в маркетплейс недвижимости, люди откликались очень вяло, - рассказала она.
- Во-первых, потому что предложений о продаже вторичного жилья очень много, и объявление очень быстро уходит «вниз». Чтобы оно все время было на виду, нужно доплачивать. Во-вторых, сейчас на рынке столько нового, современного жилья, что спрос на «вторичку» значительно упал.
С риелторами, к услугам которых пыталась прибегнуть моя знакомая, сотрудничество тоже оказалось не таким простым.
- Услуги риелтора оплачиваются, исходя из той суммы, которую удается выручить за продаваемое жилье, - поделилась опытом моя знакомая.
- Другими словами, риелторы «сидят на проценте» и вроде бы должны быть заинтересованы в том, чтобы продать ваше жилье подороже. Но на самом деле это не так. Риелторы стараются как можно быстрее продать вашу квартиру, чтобы скорее получить свои деньги. Поэтому постоянно уверяют вас, что «рынок стоит», и просят снизить сумму.
В случае с моей знакомой, ей для покупки нового жилья требовалась определенная сумма, поэтому на уговоры риелторов она не повелась. Но некоторые соглашаются, и теряют деньги.
К слову, Алмас Миржакупов предупредил: обращаясь к услугам риелторов и «помогаек» в получении ипотеки, нужно тоже быть начеку.
- В первую очередь, компании, предлагающие банковские и риелторские услуги, должны быть правильно оформлены с юридической точки зрения, то есть вы должны знать, с кем имеете дело. Часто такие компании состоят из физических лиц, которые могут мошенничать и обходить налоговое законодательство или вовсе могут вас обмануть. При получении ипотеки следует обращаться к сотрудникам банка, а не к отдельным людям, чтобы избежать утечки персональных данных. Рекомендуется самостоятельно изучать условия банковских продуктов и обращаться в банки лично.
Особенности сотрудничества с риелтором
Юристы предупреждают: прежде чем заключать договор с риелтором, нужно внимательно его прочитать. Были случаи, когда в них был включен пункт, на который клиенты не обращали внимание, о чем впоследствии горько пожалели.
А именно, если клиент, связанный договором с риелторской компанией, находит покупателя сам, то все равно должен выплатить процент от продажи. Как уверяют специалисты, были случаи, когда риелторы подавали в суд на клиентов, самостоятельно продавших жилье и не понимающих, за что он должен заплатить риелторам, и выигрывали дела.
- Что касается риелторских услуг, необходимо заключать письменные договоры и оплачивать работу только после ее выполнения, либо поэтапно, либо по результатам, - предостерег Алмас Миржакупов.
- Часто риелторы требуют предоплату и заключают договоры в свою пользу, поэтому необходимо внимательно изучать договорные условия. Устные обязательства не будут рассмотрены судом, поэтому все договоры следует заключать письменно. Также надо быть осторожным при подписании типовых договоров, в которых могут быть кабальные условия, и не подписывать договор, в котором риелтор получит монопольное право на продажу объекта. В договоре надо обязательно прописывать срок и указывать штрафы за неисполнение обязательств.
Также при первой встрече с представителем агентства недвижимости специалисты рекомендуют обратить внимание на такие нюансы, как:
- Избежать таких неприятностей можно, проверив риэлтора звонком в офис агентства недвижимости (АН). Если субъект ведет индивидуальную предпринимательскую деятельность, тогда не стесняйтесь – просите предоставить соответствующее свидетельство. Обязательно перечитайте договор и выясните все непонятные моменты. При работе с опытным риэлтором покупатель сможет ознакомиться с сертификатами и аттестатами, подтверждающими профессионализм сотрудника АН. При желании серийные номера документов можно проверить через базу ОАРК и ознакомиться с отзывами предыдущих клиентов.
Доверяй, но проверяй
Также во время сделки купли-продажи вторичного жилья у покупателя могут возникнуть самые разные сложности. К примеру, неузаконенная перепланировка.
- Такую квартиру не получится приобрести в ипотеку – банк просто откажется выдавать кредит, - говорят юристы агентства недвижимости.
- Кроме того, жилье может быть в залоге или под арестом – у сделок с ним также есть свои нюансы.
С настороженностью надо отнестись к сделке, в которой продавец не является собственником недвижимости.
- В идеале продавать квартиру должен собственник, но иногда этим может заниматься посредник. В таком случае надо проверить его доверенность. Она должна содержать дату выдачи и срок действия. Без даты документ не действителен, а срок ее действия не должен превышать 3 года. Если срок не указан, то доверенность действует в течение одного года. Также следует связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что действительно продает жилье. Свой разговор с хозяином и его согласие на продажу лучше записать на видео. Это максимально обезопасит покупателя.
Помимо этого, по словам специалистов, бывают случаи, когда в документах на жилье имеются расхождения. В этом случае следует проверить всю информацию. Документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и другие аналогичные бумаги; удостоверение личности собственника; техпаспорт квартиры; справка об обременениях. Если в этих документах есть ошибки или информация в них отличается, то нужно потребовать у продавца их исправления. Если хозяин состоит в браке, то также потребуется присутствие и нотариальное согласие его супруги.
Насторожить покупателя должна частая смена собственников жилья.
- В попытке избежать ответственности перед кредиторами владелец жилья может прибегнуть к хитрой схеме ухода от долгов, - пояснили юристы - он начинает продавать или дарить свою недвижимость родственникам или друзьям по несколько раз. Если обман обнаружится, кредитор может подать в суд и конфисковать жилье, даже несмотря на тот факт, что последняя сделка была настоящей и покупатель был добропорядочным. Чтобы избежать неприятностей, стоит проверить собственника по базе Банка судебных актов за последние 5-10 лет, а также поговорить с соседями. Таким же образом надо поступать и в случаях, когда жилье досталось владельцу по наследству или договору дарения. Необходимо узнать, не было ли ущемления прав других лиц и нет ли от них претензий.
Безопасность – превыше всего!
Немаловажным фактором при оформлении сделки купли-продажи квартиры является правильное оформление задатка.
- Чаще всего в соглашении о задатке допускают ошибки в цене объекта. Бывает, что сумму задатка указывают в иностранной валюте. Нужно помнить, что в Казахстане в договорах нужно указывать все суммы только в тенге, в противном случае документ не будет признан действительным. Задаток нужно оформлять письменно, в двух экземплярах. При этом нужно обязательно указать размер задатка, полную стоимость объекта и дату расчета. Заверять у нотариуса соглашение не обязательно, но в случае возникновения спора нотариальное удостоверение упростит процесс взыскания денег.
Распространенной ошибкой при оформлении сделки купли-продажи, по словам юристов, является расхождение в сумме сделки – в реальности и на бумаге.
- Зачастую продавец просит в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чтобы не платить налог при продаже жилья. Идти на это не стоит, поскольку для покупателя это лишние риски. Если сделка впоследствии будет отменена или признана недействительной, то сумму получится вернуть только ту, что указана в документе. Другими словами, нужно настаивать на указании в договоре купли-продажи только фактическую цену жилья. Либо же, во избежание рисков, отказаться от сделки. Покупатель должен помнить, что в первую очередь должен защищать свои интересы.