В Казахстане падает рынок недвижимости – число сделок с жильем становится все меньше. По версии риэлторов, причина в том, что рынок до сих пор переживает «мертвый» период. Эксперты связывают это с необоснованным ростом цен, массовой скупкой квартир и деятельностью так называемых флипперов - людей, которые покупают жилье на чуть ли не с фундамента, а затем перепродают его значительно дороже. Кто такие флипперы и как они стали чуть-ли не главными игроками на рынке недвижимости - разбирался Ulysmedia.kz.
Обсуждение стоимости «недвижки» стало чрезвычайно популярным в соцсетях, но в основном казахстанцы жалуются на стремительный рост цен на жилье. Люди пишут, что накопить на квартиру невозможно даже, если несколько лет жить в режиме жесткой экономии – обойтись без кредита не получится.
Жазира Бегалы приводит в пример ситуацию с новостройками:
- В прошлом году трехкомнатные квартиры в новых жилых комплексах стоили 70–80 миллионов тенге. В этом году самые дешевые - уже 95 миллионов. Некоторые квартиры продают и за 300 миллионов. Кто вообще покупает такое жилье в Алматы? Люди оформляют кредиты и расплачиваются за них до конца жизни?
Журналист Курманали Калмахан обратил внимание на огромный разрыв между себестоимостью строительства и рыночной ценой жилья.
- Даже сами риэлторы признают, что квартиры плохо продаются. Недавно я разговаривал с представителем крупной строительной компании. По его расчетам, разница между себестоимостью и рыночной ценой - колоссальная. Это шокирует. В Астане и Алматы однокомнатная квартира по себестоимости не должна стоить больше 8–10 миллионов тенге. То есть цены искусственно завышаются, - говорит Калмахан.
В обсуждениях под такими публикациями пользователи все чаще обвиняют флипперов - перекупщиков.
- Есть закон о риэлторах, теперь нужен закон и о флипперах. У нас многие давно поняли, что можно делать все что угодно. Именно они загоняют людей в кредиты, - возмущается один из пользователей.
Флиппер - это инвестор, который покупает квартиру, делает ремонт и перепродает ее значительно дороже. Обычно такие дельцы стараются приобрести жилье у застройщиков или частных владельцев по минимальной цене, затем приводят ее в порядок, делают современный ремонт и уже через несколько месяцев продают с наценкой. Главная цель - заработать на разнице в цене.
В Казахстане у этого бизнеса сложилась своя специфика. Чаще всего инвесторы покупают квартиры в старых советских домах, делают капитальный ремонт и продают жилье уже как «готовый современный продукт». Другой популярный вариант - массовая скупка квартир на стадии котлована с последующей перепродажей после сдачи жилого комплекса.
Отдельным сегментом считается флиппинг в бизнес- и премиум-классе. Здесь прибыль может превышать 30%.
По словам экспертов, уровень доходности зависит от сегмента недвижимости и его расположения. В эконом- и комфорт-классе можно заработать 15–30% годовых. В среднем прибыль с одной квартиры составляет от 3 до 8 миллионов тенге.
В бизнес- и премиум-сегменте доходность может превышать 30–40%. В этом случае прибыль с одного объекта достигает 10–20 миллионов тенге.
Флиппинг в новостройках требует больше времени - цикл может длиться от одного до двух лет. Однако и здесь с одной квартиры можно получить от 5-ти до 15 миллионов тенге.
Когда в Казахстане говорят о флиппинге, многие сразу вспоминают предпринимательницу Айзат Ергали. Она сама называет себя «флиппером №1 Казахстана» и давно превратилась в популярного блогера. На её страницу в Instagram подписано более миллиона человек.
В одном из интервью Ергали рассказывала, что её команда за месяц ремонтирует сразу восемь квартир и затем перепродает их.
Например, одна из последних квартир, которую реализовала компания Айзат, - 113-метровая квартира бизнес-класса в жилом комплексе Hayat Residents в Астане. После ремонта ее оценили в 141 миллион тенге. А трехкомнатную квартиру площадью 130 квадратных метров в ЖК Altyn Adam выставили за 125 миллионов тенге.
Также она занимается не только квартирами с дизайнерским ремонтом, но и покупает коммерческие помещения, жилье без отделки и объекты в только что сданных жилых комплексах.
Кроме того, Ергали продает курсы PRO НЕДВИЖИМОСТЬ и наставляет тех, кто хочет научиться флиппингу. По словам пользователей, еще два года назад онлайн-курс стоил около 300 тысяч тенге, а стоимость личного наставничества доходила до 4–5 миллионов.
Недавно бизнесвумен, заработавшая состояние на флиппинге и инфобизнесе, переехала в роскошный особняк и показал его подписчикам.
Выпуск с экскурсией по дому появился на YouTube-канале блогера Елшин Жанерке. В ролике показаны детали интерьера и территория особняка.
Мебель для дома, напоминающего ханский дворец, доставлена из Италии, Турции и Китая. По словам самой Ергали, только транспортировка материала для кухонного стола обошлась в несколько миллионов тенге. А набор серебряной посуды в шкафу обошелся в шесть миллионов.
- Стол сделан из натурального мрамора. Когда привозили материал из Китая, только за доставку заплатили 8 миллионов тенге. Про стоимость самого стола лучше вообще не говорить - как крыло самолета, - с гордостью рассказывал хозяин.
В доме есть караоке-зал, бассейн, сауна и хамам.
- Сейчас люди любят минимализм, а у нас - максимализм. Это дарит эмоции. Классический стиль никогда не теряет актуальности, - объяснил свои вкусовые пристрастия Ергали.
Семья раскрыть точную стоимость строительства и ремонта дома отказались.
- Только участок стоил 100 миллионов тенге. Сначала мы пытались считать расходы, потом это стало слишком сложно. Знаем только, что сумма превысила 500 миллионов, дальше уже не считали, - сказал предприниматель.
В соцсетях тут же начали активно обсуждать реальную стоимость особняка.
- Если одна только доставка стола стоила 8 миллионов, то дом точно обошелся больше чем в миллиард, - подсчитал один из пользователей.
- Их дом уже круче, чем у Алагузовых. Все сделано со вкусом! Интересно, почему Алибеков еще не обратил на них внимание, - иронизирует другой пользователь.
После того как известный флиппер начал демонстрировать роскошный дом, дорогие украшения и мебель, пользователи сети заинтересовались его доходами и налогами.
До конца 2025 года для таких сделок действовал сравнительно мягкий режим налогообложения, квартиру можно было без налога продать через год. Если она находилась в собственности менее года и продавалась дороже цены покупки, продавец платил налог в размере 10% от разницы между ценой покупки и продажи.
Однако с 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Налоговый кодекс, который существенно ужесточил правила.
Теперь минимальный срок владения жильем увеличен - для готового жилья - с одного года до двух лет, для новостроек и квартир, полученных через переоформление, - до трех лет.
Кроме того, вводится прогрессивная шкала налогообложения:
Влияние флипперов на рынок недвижимости обсуждают не только обычные казахстанцы, но и профессиональные участники рынка.
По мнению главы Федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, перепродажа квартир действительно может вызывать краткосрочный рост цен в отдельных сегментах, однако главные причины подорожания жилья - другие. Большую роль играют дефицит качественного жилья, высокая стоимость строительства, выгодные локации, инфляция, ипотечные программы и другие макроэкономические факторы.
- Флипперы действительно создают определенную краткосрочную волатильность на рынке. Но они не являются главной причиной системного роста цен, - считает эксперт и отмечает, что сделки флипперов составляют лишь около 3–7% рынка недвижимости Казахстана.
При этом признают, что помимо влияния на цены, благодаря флиппингу старые квартиры проходят реновацию, а это повышает качество жилья на вторичном рынке.
Автор: Анар Лепесова