Весна принесла казахстанцам, у которых нет собственной крыши над головой, приятные новости: стоимость квадратных метров немного упала. Правда, если сравнить цены за год, то они существенно выросли, но зачем фокусироваться на плохом, тем более что и хорошие новости на самом деле не совсем хорошие? Почему снижение цен на квартиры делает их покупку еще менее вероятной и как повернется ситуация через два-три месяца – пытался понять Ulysmedia.kz.
Как свидетельствуют данные портала Krisha.kz, цены в объявлениях о продаже квартир за май упали на 0,3% по стране, при этом в Актау квартиры подешевели на 2,6%, в Астане – на 2%, а в Алматы на 1,7%. Чуть подорожало жилье в Туркестане, Кокшетау, Усть-Каменогорске и Талдыкоргане. Примечательно, что ценовые ожидания продавцов снижаются уже второй месяц подряд.
На этом фоне, согласно данным Бюро нацстатистики, выросло количество продаж. Да еще как: в апреле сделок по недвижимости было на 23,4% больше, чем в марте. Правда, до этого в январе этот показатель упал сразу на 47,8%, то есть по факту – квартиры, даже на фоне удешевления квадратных метров, продаются весьма хуже, чем год назад.
Да и цены, если смотреть не на последние два месяца, а на год, выросли примерно на уровень инфляции.
- Мы сейчас видим охлаждение спроса и возвращение рынка к более сбалансированному состоянию после нескольких лет высокой активности, - комментирует ситуацию президент Ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.
Причем, как она сама признает, сделок в последние месяцы совершается крайне мало.
Она полагает, что тенденция будет нарастать и в ближайшие месяцы, но скорее можно ждать снижения числа сделок, чем падения цен.
Согласен с этим и глава крупной сети риэлторских агентств Данияр Нургазин.
- Да, мы сейчас наблюдаем, что цены падают, активность тоже. Я полагаю, что снижение цен продлится еще как минимум год, но при этом продавцы, которые купили квартиры по более высоким ценам, не готовы их продавать с дисконтом. Они будут ждать более привлекательных предложений, - говорит он.
Так в чем же причина снижения цен на квартиры и количества сделок на рынке?
Ответ до банальности прост: у людей на квадратные метры нет денег.
В конце 2025 года продажи просели не просто так, а на фоне решения государства снизить ГЭСВ по коммерческой ипотеке до 20%. С учетом того, что базовая ставка при этом в Казахстане – 18%, банки просто приостановили выдачу жилищных займов.
Нацбанк и АРРФР свое решение заморозили на полгода, чтобы банки придумали какой-то более приемлемый выход из ситуации, ипотеки возобновились, но срок отсрочки подходит к концу, а решения так и не было найдено.
Поэтому сейчас, как признаются риэлторы, их уже неформально предупреждают, что ипотеки пока не будет.
А без кредита квартиры мало кто в Казахстане может себе позволить.
Поэтому исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что главный конкурент вторички сейчас вовсе не новостройки.
- Самым главным фактором, который сейчас влияет на спрос, является базовая ставка Национального банка и доходность депозитов. Ранее выгодно было инвестировать в покупку жилья, выгодно было зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Очень многие занимались флиппингом и на этом зарабатывали. Сейчас это отходит в сторону, потому что можно положить деньги на депозит и получать сопоставимую доходность практически без риска и без лишних хлопот, - говорит эксперт.
Для рынка это означает сокращение числа инвестиционных покупок – тех самых сделок, которые в последние годы активно поддерживали спрос.
А те, кто приобретает квартиру не для инвестиции, а просто для жизни, теперь вряд ли смогут получить одобрение по коммерческой ипотеке: если банки будут вынуждены выдавать такого рода кредиты почти «бесплатно», то и заемщиков они начнут выбирать в десятки раз более придирчиво.
При этом предпосылок для столь же кратного снижения цен эксперты рынка не видят.
По словам Виктора Микрюкова, многие застройщики уже сейчас работают с относительно невысокой доходностью.
- Текущая маржинальность проектов эконом- и комфорт-класса составляет примерно 7–11%. Если прибыльность будет снижаться дальше и приблизится к 5%, запускать такие проекты станет просто невыгодно, - объясняет он.
Проще говоря, скорее стройки встанут, чем квартиры подешевеют. И первые признаки такого процесса уже появляются.
- Многие запланированные проекты сейчас откладываются до лучших времен, потому что рынок находится не в лучшей фазе для старта новых объектов, - признает представитель Ассоциации застройщиков.
Он считает, что цены на квартиры начнут расти уже ближе к осени – банки адаптируются к новым правилам ипотеки, покупатели тоже. И продажи квадратных метров пойдут вверх.
Чуть более позитивный для покупателей прогноз дает Данияр Нургазин.
По его мнению, цены на квадратные метры будут падать еще как минимум год, а то и два.
Если, конечно, помочь гражданам с обретением крыши над головой не решится государство.
- У нас именно государственные инициативы являются главным катализатором роста цен. Так, в 2021 году разрешили тратить на покупку жилья пенсионные – цены за 2022 год выросли на 25%. Потом они несколько лет возвращались к адекватным показателям, но в 2025 году государство решило запустить целый ряд льготных ипотек. Цены снова взлетели почти на четверть. То снижение, о котором вы говорите, это просто очередной возврат к адекватности, - говорит он.
Риэлтор, как обычный гражданин страны, надеется, что власти уже поняли ошибочность такого рода подхода к рынку недвижимости и больше «помогать» гражданам не будут.
Он считает, что единственными, кто выигрывает от этой помощи, оказываются банки и застройщики.
Виктор Микрюков уверяет, что застройщики тоже больше теряют, чем выигрывают от такого рода скачков цен.
- Когда цены растут на 20 – 25%, в строительство приходят новые игроки, автоматически дорожают стройматериалы, так как на них появляется дефицит. В итоге маржинальность строительного бизнеса падает, а некоторые проекты, начатые на волне высоких цен, рискуют остаться незавершенными именно из-за дефицита материалов, - описывает он проблемы отрасли.
По его мнению, жилье в Казахстане должно дорожать примерно на уровень инфляции – 0,5 – 1% в месяц.
Если этого роста нет, то строить еще не выгодно, если рост выше, то строить уже невыгодно.
По сути, как считают эксперты, сейчас рынок жилья пришел в адекватные рамки и сложилось самое благоприятное время для покупки квартиры.
Если, конечно, есть деньги или одобренная ипотека.