Программу рефинансирования ипотечных жилищных займов Национальный банк Казахстана совместно с Агентством по регулированию и развитию финансового рынка открыли в 2015 году. Целью было названо сохранение единственного жилья, снижения долговой нагрузки и исключения зависимости ипотечных заемщиков от колебаний валютных курсов. Изначально указывался и срок действия программы - до 1 июля 2021 года. На первых этапах ее внедрения эксперты ломали копья в спорах о том, перекроет ли эффект этой госпрограммы различные «побочные» явления от нее. Однако жизнь расставила все по своим местам. Программа действует до сих пор, и для тысяч проблемных заемщиков стала настоящей панацеей от потери единственного жилья.
Корреспондент Ulysmedia.kz разбирался в причинах споров.
Программа рефинансирования ипотечных жилищных займов реализовывалась по трем направлениям. Первое - рефинансирование ипотечных займов до 50 млн тенге, выданных в период с 2004 по 2009 годы и обеспеченных единственным жильем. На реализацию первой части программы Нацбанк выделил 130 млрд тенге. Ставка вознаграждения по рефинансируемому займу была установлена в пределах 3% годовых. По данному направлению было рефинансировано 27,9 тыс. займов на сумму 169,3 млрд тенге.
Второе направление затрагивало интересы казахстанцев, получивших жилищные займы в иностранной валюте. Этот этап начался в марте 2018 года и предусматривал рефинансирование валютных ипотечных займов физических лиц, выданных до 1 января 2016 года, в тенге по курсу Национального Банка на 18 августа 2015 года (188,35 тенге за доллар США). Для возмещения курсовой разницы банкам было выделено 114,4 млрд тенге.
Ставка вознаграждения по рефинансируемому займу для социально уязвимых слоев населения, была установлена в размере 3% годовых, для иных заемщиков – 12% (в случае, если по действующему займу ставка нижеуказанных значений, то ставка не подлежит увеличению). В 2020 году была завершена конвертация 27 тыс. валютных ипотечных займов на сумму 223 млрд тенге.
Третье направление касалось рефинансирования ипотечных займов социально уязвимых слоев населения. На 1 апреля 2021 года помощь получили 2662 заемщика из категории СУСН на сумму 15,7 млрд тенге. Ранее, в рамках программы рефинансирования жилищных займов уже были реабилитированы кредиты более миллиона казахстанцев. Всего на реализацию программы было выделено 286 млрд тенге.
Поэтому было принято решение о расширении программы рефинансирования и в программу включили дополнительные категории граждан: из социально-уязвимых слоев населения, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, не имеющих в этой связи доходов, получивших ипотечные займы в тенге в период с 2004 по 2009 годы, а также оформивших займы в иностранной валюте до 1 января 2016 года. Кроме того, меры поддержки было решено оказать ипотечным заемщикам, являющимся законными представители несовершеннолетних и/или лиц, имеющих инвалидность, а также заемщикам, на попечении (иждивении) которых находится лицо, имеющее статус СУСН и которые несут расходы на содержание, лечение нетрудоспособных граждан.
Важным изменением стало сохранение индивидуальных доходов заемщика, относящегося к социально уязвимым слоям населения. То есть, если такой заемщик имеет низкую зарплату, то он сможет сохранять часть оклада в размере до двух прожиточных минимумов (68,6 тыс. тенге) для оплаты коммунальных услуг, покупки продуктов и так далее. Дополнительные меры помощи оказаны заемщикам категории СУСН, чьи займы были рефинансированы по первому и второму направлениям. А также тем, чье жилище перешло на баланс банка. Данным лицам предлагалось обратиться в свой банк с соответствующим заявлением в срок до 1 июня 2021 года включительно. А для рефинансирования валютного ипотечного займа по ставке 3% для заемщиков СУСН и 12% для остальных заемщиков, было необходимо обратиться в банк до 15 декабря 2021 года включительно.
3 июля 2020 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечных займов в иностранной валюте, совершенствования регулирования субъектов рынка платежных услуг, всеобщего декларирования и восстановления экономического роста», предоставляющий банкам право самостоятельно применять улучшающие условия для ипотечных заемщиков и в одностороннем порядке конвертировать валютные ипотечные займы на условиях программы.
В рамках первой и второй частей программы рефинансированию подлежал остаток основного долга по займу за вычетом ранее капитализированных сумм, задолженность заемщика по вознаграждению, комиссиям, неустойке подлежит прощению банками. Кроме этого, заемщики – СУСН, по займам которых имеются судебные акты о взыскании долга в пользу банков, освобождались от уплаты государственной пошлины.
На начало реализации программы в ипотечном портфеле банков второго уровня доля проблемных займов составляла 30%, из них 82% приходились на те, что были выданы в период с 2004 по 2009 годы. Также практически 100% валютных ипотечных займов являлись проблемными. По таким займам банками проводилась претензионно-исковая работа. Благодаря принятым мерам, сегодня доля проблемных займов в ипотечном портфеле банков снизилась до 7%.
Третья часть была направлена на поддержку ипотечных заемщиков, займы которых ранее были рефинансированы в рамках Программы по категории СУСН, а также граждан, чье единственное жилище в счет исполнения обязательств по ипотечным займам перешло на баланс банков. Начало ее реализации приходится на январь 2020 года.
Банкам было предоставлено право на основе анализа финансового и социального положения заемщика, относящегося к СУСН, применять в индивидуальном порядке дополнительные механизмы облегчения долговой нагрузки в виде уменьшения основного долга, установления льготных графиков с ежемесячным платежом от 20 000 тенге и сохранением дохода заемщика не ниже прожиточного минимума. Для возврата в собственность заемщика единственного жилья, числящегося на балансе банка, финансовым институтам предоставлялось право осуществлять финансирование заемщика по ставке вознаграждения 3% годовых, либо передать ему жилище в аренду с возможностью последующего выкупа.
Для реализации программы рефинансирования ипотечных жилищных займов Нацбанк выделил банкам второго уровня 44,6 млрд тенге. Заемщикам, соответствующим критериям программы, предлагалось обратиться в банки-кредиторы для снижения долговой нагрузки.
Для обеспечения прозрачности реализации программы во всех регионах Казахстана были созданы комиссии по рассмотрению жалоб заемщиков на отказы банков в рефинансировании займов в рамках программы рефинансирования. В состав комиссий вошли региональные представители АРРФР, акиматов, заинтересованных государственных органов и общественных объединений.
Как объясняли в Нацбанке, выбор целевой группы программы был обусловлен тем, что в годы финансового кризиса 2008-2009 многие казахстанцы потеряли работу и доходы от бизнеса. Для многих встала проблема погашения долгов. Заемщики перенесли две девальвации - 2009 и 2014 годов, упали цены на недвижимость, начались массовые забастовки ипотечников. Объединения проблемных заемщиков просили защитить их интересы. Государство пошло навстречу.
Также в Нацбанке рассказали о процедуре рефинансирования. В частности, рефинансированию подлежал остаток основного долга по займу за вычетом капитализированных сумм, задолженность заемщика по вознаграждению, пене (неустойке), комиссиям подлежали прощению банками.
Займы в иностранной валюте рефинансировались в тенге по курсу НБ на 18 августа 2015 года (по займу, по которому имеется судебный акт, вынесенный до 18 августа 2015 года, — в эквиваленте в тенге по официальному курсу НБРК на дату вынесения судебного акта).
По займам, полученным в период с 2004 по 2009 годы, ставка вознаграждения составляла не более 3% годовых, по займам в иностранной валюте, полученным до 1 января 2016 года — 12% годовых, для социально уязвимых слоев населения — 3% годовых.
Если по действующему договору банковского займа, ставка вознаграждения составляла менее 12% годовых, при рефинансировании займа ставка вознаграждения не подлежала увеличению.
Срок рефинансированного займа составлял не более 240 месяцев.
Кроме того, банкам второго уровня давался карт-бланш на самостоятельное включение условий, улучшающих условия рефинансируемого займа. Решение о включении улучшающих условий принималось банком (ипотечной организацией) самостоятельно.
Для рефинансирования ипотеки заемщику необходимо было обратиться в тот филиал банка, где он получал кредит - для первичной консультации и оценки соответствия займа. А далее нужно было собрать необходимые документы и подать заявку в уполномоченное отделение банка. После уведомления о принятом положительном решении — обратиться в отделение банка по месту подачи заявки для заключения соответствующего договора.
Изначально рефинансирование ипотечных займов, выданных в период с 2004 по 2009 годы, осуществлялось 18-ю финансовыми институтами: АО «Казкоммерцбанк», АО «Народный банк Казахстана», АО «ForteBank», АО «Банк ЦентрКредит», АО «АТФБанк», АО «Kaspi Bank», АО «Банк Астаны», АО «Цеснабанк», АО «Евразийский банк», АО «Нурбанк», АО «Altyn Bank», ДБ АО «Сбербанк России», АО «Казинвестбанк», АО «Delta Bank», АО «AsiaCredit Bank», АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания», АО «Астана Ипотека» и АО «АФ Ипотека».
В рефинансировании валютных ипотечных займов, выданных до 1 января 2016 года, участвовали 20 банков и 2 ипотечные компании.
Затем к реализации программы присоединилась Казахстанская ипотечная компания. Как пояснили в Нацбанке, условия рефинансирования займов были едины для всех участников программы, в том числе и для заемщиков КИК. Программа внесла поправки в части изменения механизма финансирования КИК путем приобретения КФУ специальных облигаций КИК.
В Нацбанке привели пример того, как изменится долговая нагрузка заемщика по займу, полученному в период с 2004-2009 годы, и рефинансированному в рамках программы.
Если заем был получен в 2006 году и был рефинансирован в 2016 году, при этом срок составлял 240 месяцев (до 2026 года), то стал составлять 240 месяцев (до 2036 года). Если сумма займа была - 100 000 долларов США (или 11 929 000 тенге по курсу на дату получения займа 119,29 тенге за 1 доллар США), то стала составлять 13 184 500 тенге (70 000 долларов США по курсу на 18 августа 2015 года (188,35 тенге за доллар США). При этом ставка вознаграждения уменьшилась с 11,7% годовых до 3% годовых. А ежемесячный платеж с 1080,24 долларов США (или 356 479,20 тенге по текущему курсу 330 тенге) (рассчитан методом аннуитетных платежей, упал до 73 120,92 тенге. Остаток основного долга составил 80 000 долларов США (включает капитализированную сумму 10 000 долларов США).
Этот пример показывает, что ежемесячные платежи заемщика снизились почти в 5 раз. При этом банком, согласно условиям программы, были прощены капитализированные к основному долгу суммы и задолженность заемщика по вознаграждению, пене (неустойке) на общую сумму 6 600 000 тенге (20 000 долларов США по курсу 330 тенге за 1 доллар США).
Для участия в программе было необходимо предоставить следующий перечень необходимых документов:
- документ, удостоверяющий личность заемщика, супруги(а) заемщика, созаёмщика, залогодателя и его супруги(а);
- адресная справка;
- свидетельство о заключении/расторжении брака (или решение суда о расторжении брака с соответствующей отметкой о вступлении в силу), свидетельство о смерти, либо нотариально заверенное заявление от заёмщика об отсутствии брачных отношений;
- справка об отсутствии (наличии) недвижимого имущества с информацией по всей территории Республики Казахстан;
- справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках;
- если заемщик состоит в зарегистрированном браке и у него либо его супруги(а) имеется иная недвижимость, кроме залоговой, предоставляется копия правоустанавливающего документа (договора приватизации/дарения/наследования/купли-продажи и прочее) и справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках на иное жилище;
- нотариально заверенное заявление от заёмщика, супруги(а) заёмщика по форме банка об отсутствии иного жилища, кроме:
залогового имущества; доли в отдельной одной жилой единицы (не превышающей 16 кв м на заемщика, его супруги(а), принадлежащей им на праве общей собственности на приватизированное жилье/по договорам дарения/в порядке наследования;
имущества, перешедшего в собственность заемщика и/или его супруги(а) после 01.01.2015 г. в порядке наследования или дарения.
- постановление судебного исполнителя о наложении ареста на залоговое имущество (в случае наличия наложенного ареста в справке, указанной выше);
- отчёт об оценке от независимого оценщика;
- нотариально заверенное согласие супруги(а) залогодателя/других участников совместной собственности на залог и внесудебную реализацию. Если залогодатель не состоит в браке, он обязан предоставить заявление, что на момент приобретения недвижимости и предоставления ее в залог в браке не состоял и не состоит. Если сособственником является несовершеннолетний — предоставляется согласие органов опеки и попечительства на предоставление имущества в залог и его отчуждение.
Программа рефинансирования ипотечных жилищных займов вызвала споры среди экспертов. Так, к примеру, советник председателя правления Halyk Finance, FCCA, финансист Мурат Темирханов заявил:
- Рефинансирование ипотеки – это фактически субсидирование банков. Помощь проблемным ипотечным заемщикам с единственным жильем в залоге – это, безусловно, благое дело государства. Однако в предложенной Нацбанком схеме рефинансирования ипотеки главными получателями субсидий от государства будут десять коммерческих банков.
- Если средства на рефинансирование ипотеки идут из Нацбанка, то это называется необеспеченная эмиссия денег, - объяснил свою позицию эксперт.
- Это, по моему мнению, очень скверное начинание регулятора, так как у такой практики - довольно тяжелые последствия. Интенсивная денежная эмиссия неизбежно приводит к росту инфляции и девальвации национальной валюты. Что, в свою очередь, влечет за собой сокращение совокупного спроса и снижение объемов производства. В целом же экономика становится нестабильной и легко подверженной внешним и внутренним шокам.
Прямо противоположную точку зрения высказывал генеральный менеджер Алматинского центра банковского обучения, профессор и доктор экономических наук Акимжан Арупов.
- Изменения, которые внес Национальный банк Казахстана в программу рефинансирования ипотечных жилищных займов, значительно облегчают условия выплаты банковских займов и расширяют перечень тех, кто может рассчитывать на государственную поддержку, - публично заявлял он.
- Программа имеет своей целью главным образом смягчение условий погашения ипотечных займов для максимально возможного количества людей. Предполагается, что порядка 20 тысяч заемщиков смогут рефинансировать, то есть на более льготных условиях перезаключить договоры с банками. И при этом из 20 тысяч заемщиков не менее 5 тысяч относятся к категории социально уязвимых слоев населения. Таким образом, государство реализует одну из своих основных функций – это защита всех граждан однозначно, но особенно защита социально уязвимых слоев населения.
Жизнь действительно расставила все по местам. На 1 февраля 2024 года казахстанские банки оказали дополнительную финансовую поддержку 10,6 тыс. заемщиков из социально уязвимых слоев населения на сумму 79,7 млрд тенге.
АРРФР сообщило, что реализует программу рефинансирования ипотечных жилищных займов, направленную на сохранение единственного жилья и снижение долговой нагрузки.
В рамках первой части программы, направленной на сохранение единственного жилья заемщиков, получивших ипотечные займы в период с 2004 по 2009 год, по состоянию на 1 февраля 2024 года банки рефинансировали 32 тыс. займов на сумму 199 млрд тенге.
В рамках второй части программы, направленной на конвертацию/рефинансирование валютных ипотечных займов, выданных до 1 января 2016 года, банки провели конвертацию/рефинансирование 15 тыс. валютных ипотечных займов на сумму 114 млрд тенге. Конвертация валютных займов будет проводиться до 31 декабря 2024 года.
В рамках третьей части программы по состоянию на 1 февраля 2024 года банки оказали дополнительные меры финансовой поддержки 10,6 тыс. заемщиков из социально уязвимых слоев населения на сумму 79,7 млрд тенге. Дополнительная помощь оказывается до 31 декабря 2024 года в виде уменьшения задолженности заемщика, установления льготных графиков погашения, а также возврата в собственность заемщика единственного жилья, числящегося на балансе банка.