Существует устойчивый миф: жилье в главных городах Казахстана – Астане и Алматы - настолько дорогое, что по стоимости сравнялось с европейскими столицами. Но так ли это на самом деле? Ulysmedia.kz решил разобраться – что правда, а что преувеличение.
Для начала немного статданных. Как утверждают в Бюро нацстатистики, средняя цена квадратного метра в новостройках Астаны на август 2025 года составила 538 534 тенге (около 1 000 долларов). В Алматы – 647 728 тенге (около 1 200 долларов).
Есть и другая статистика – от портала Numbeo. Согласно ей, сегодня квадратный метр жилья в Алматы стоит 1 583 доллара, в Астане – около 1 400 долларов.
Справка: Numbeo - крупнейшая в мире краудсорсинговая база данных о стоимости жизни и недвижимости, основанная в 2009 году). По состоянию на 2025 год база данных охватывает более 12 тысяч городов в сотнях стран и содержит свыше 9,5 млн ценовых точек, внесенных более чем 860 тыс. пользователей.
Почему же у разных источников разные цифры? Это объясняется прежде всего методологией. БНС АСПиР РК публикует официальные данные по новостройкам, то есть считает цены на первичном рынке жилья, фиксируя их в тенге по отчетам застройщиков и статистическим выборкам. Эти цифры максимально точны для внутреннего мониторинга, но они не отражают весь спектр сделок, особенно на вторичном рынке.
Numbeo, напротив, формирует статистику из пользовательских данных и рыночных предложений, чаще всего учитывающих как новостройки, так и вторичное жилье.
Мы не противопоставляем источники друг другу, но хотим подчеркнуть, что официальная статистика фиксирует цены в тенге и отражает динамику по регионам. Однако у этих данных есть ограничение - они предназначены для национального учета и не предполагают прямого сравнения с другими странами. Индексы Numbeo собраны по единому принципу, что делает их удобным инструментом для сравнительного анализа.
Это особенно актуально в вопросах доступности жилья, где критично не только знать внутренние цены, но и понимать, как они соотносятся с доходами и стоимостью квадратного метра в других странах.
Кроме того, у Numbeo есть интересный показатель Price-to-Income Ratio (отношение стоимости жилья к доходу). Он показывает, сколько лет средней семье нужно работать, откладывая весь доход, чтобы купить стандартную квартиру.
По международной методике (ООН), жилье считается доступным, если стоимость квартиры не превышает трехлетнего дохода семьи. В Казахстане этот показатель в среднем 9,5 лет. В США для этого требуется всего 3–4 года, в Германии и Испании – около 8, а в Китае или Корее – больше 15 лет.
Если сравнить цены в Астане и Алматы с соседними странами, то видно, что в ряде столиц квартиры обходятся значительно выгоднее: Тбилиси – 1 100 долларов за кв.м., Ереван – 1 200 долларов, Бишкек – 900 долларов, Ташкент – 1 200 долларов, Кишинев – 1 000 долларов, Белград – 1 350 долларов, София – 1 200 долларов.
Почти во всех этих городах жилье обходится дешевле, чем в Алматы. А в Белграде цены близки к астанинским.
В Турции и соседних странах недвижимость по нашим меркам относительно доступна: Анкара – 1 100 долларов, Стамбул – 1 250 долларов, Каир – 600 долларов.
Здесь стоимость квадратного метра заметно ниже, чем в крупнейших городах Казахстана. Особенно выделяется Каир: цена в разы меньше, но доходы населения тоже невысокие, и накопить на жилье сложно.
В западноевропейских столицах абсолютные цены недосягаемы для большинства казахстанцев: Варшава – 3 500 долларов, Рига – 3 000 долларов, Прага – 4 500 долларов, Берлин – 6 000 долларов, Париж – 10 000 долларов, Лондон – 13 000 долларов.
Тем не менее для местных жителей квартиры нередко оказываются более посильными за счет высоких зарплат и мягких условий кредитования. В Берлине или Париже цены впечатляют, но средняя семья справляется с покупкой жилья быстрее, чем в Казахстане.
В США и Латинской Америке ситуация выглядит следующим образом: Нью-Йорк – 11 000 долларов, Чикаго – 4 500 долларов, Буэнос-Айрес – 2 000 долларов, Сан-Паулу – 1 800 долларов, Мехико – 1 600 долларов за квадратный метр.
В США жилье дороже, чем в Казахстане, но показатель Price-to-Income Ratio там гораздо лучше: 3–5 лет вместо 9–10.
В Азии ситуация разнородная: Сеул – 12 000 долларов, Токио – 8 000 долларов, Пекин – 7 500 долларов, Дели – 1 500 долларов, Манила – 1 200 долларов.
Япония, Южная Корея и Китай – лидеры по стоимости. При этом доходы в этих странах много выше казахстанских, но даже так покупка квартиры для среднего жителя растягивается на десятилетия, например, в Южной Корее, чтобы накопить на квартиру, работать придется лет 20.
Теперь посчитаем доходы казахстанцев и, например, жителей Восточной Европы – бывшего социалистического лагеря. В Казахстане средняя зарплата по итогам II квартала 2025 года составила 448 тысяч тенге, медианная – около 316 тысяч. При нынешнем курсе 540 тенге за доллар это значит, что казахстанцы получают в среднем 830–840 долларов, а «середина» зарплатного ряда – всего 585–590 долларов. Отметим, что общая налоговая нагрузка с фонда заработной платы (зарплата + налоги работодателя) в 2025 году составляет около 23,8%, из которых около половины удерживается с работника.
Для сравнения: в Восточной Европе доходы заметно выше. В Польше люди зарабатывают около 1 200–1 300 долларов, в Чехии – 1 400 – 1 500, в Латвии – 1 150 – 1 250. В Болгарии и Румынии средние зарплаты держатся на уровне 1 000 – 1 200 долларов. Это цифры после уплаты налогов.
При этом квадратный метр в Алматы и Астане от 1 400 до 1 580 долларов – дороже, чем в Софии, Бухаресте или Белграде, где цены часто не дотягивают и до 1 200 – 1 300. Получается парадоксальная ситуация: в Казахстане люди зарабатывают меньше, чем их соседи в Восточной Европе, но жилье при этом обходится дороже.
Именно отсюда берется разрыв: в Праге или Варшаве семья с типичным доходом может позволить себе квартиру за 7–9 лет накоплений, а в Астане и Алматы на это уйдет около десяти лет.
Казахстанский экономист Эльдар Шамсутдинов считает, что рост цен в Казахстане связан прежде всего со спросом, подогреваемым государственными программами, а не с удорожанием строительства.
Эльдар Шамсутдинов, фото из личного архива спикера
По его данным, в августе 2025 года стоимость жилья в республике выросла на 11,3%, тогда как строительная инфляция составила лишь 2,4%.
- Льготная ипотека фактически становится ценовым мультипликатором. Она стимулирует сделки, а уже через месяц рынок реагирует ростом цен, – отмечает эксперт.
При этом строительная инфляция практически не участвует в ценовом давлении. Себестоимость стройматериалов растет в пределах 2-3% год к году, тогда как цены на жилье уходят далеко вперед. Это означает, что у застройщиков сейчас «рекордный ценовой спред» между издержками и продажами, а рынок работает по логике финансовых активов, а не классического товарного рынка.
- Льготная ипотека превращает рынок жилья в своеобразный «мини-рынок облигаций»: дешевые деньги приводят к росту котировок, независимо от фундаментальных затрат. И именно это создает риск будущей коррекции, если поддержка будет сворачиваться, - утверждает экономист.
По словам Шамсутдинова, рост сделок совпадает с ускорением цен, особенно в регионах. В Алматы и Астане эффект сглажен: там больше влияет миграция и интерес долгосрочных инвесторов.
В итоге можно говорить о двухуровневой модели: мегаполисы движутся за счет структурного спроса, а регионы – за счет ипотечных стимулов.
В общем, итоги предсказуемы. Астана и Алматы давно не выглядят «доступными» городами для покупки недвижимости. По цене квадратного метра они обогнали соседей – Бишкек, Ташкент, Тбилиси, Ереван, Софию, Анкару. Но остаются на более выгодном уровне, чем Варшава, Прага или Берлин. Проблема в том, что при нынешнем уровне зарплат и ипотечных ставок среднему казахстанцу на квартиру копить придется долго, хотя цена за квадратный метр меньше, чем в большинстве развитых стран.