На ипотечном рынке Казахстана грядут большие перемены. И не все они будут к лучшему. О том, почему получить кредит на жильё станет сложнее, пора ли поторопиться с подачей заявки и останется ли вообще в стране коммерческая ипотека, журналист Ulysmedia.kz поговорил с экспертами.
Для начала стоит напомнить, как поменяется ипотека для казахстанцев:
Даже по отдельности эти факторы сильно влияют на рынок, а вместе они зажмут коммерческую ипотеку в стальные тиски. Но в Нацбанке и АРРФР не считают, что доступность жилищного кредитования в Казахстане снизится. Напротив — уверяют, что ипотечных программ на рынке станет больше, потому что новые подходы позволят банкам предлагать заёмщикам более гибкие условия.
— Заёмщики с более высоким первоначальным взносом и, соответственно, более низким уровнем риска смогут получать ипотечные займы по более низкой стоимости, — заверила и.о. директора департамента развития финансовых организаций НБ Салтанат Килибаева.
В АРРФР рассматривали и другие варианты регулирования ипотеки — в том числе с сохранением единой предельной ставки. Но в итоге остановились на том, что применение LTV (Loan-to-Value, отношение размера первоначального взноса к общей сумме кредита) будет самым удобным вариантом. Для банков, пожалуй, это действительно так.
Нововведения по ипотеке выгодны в первую очередь банкам. Чем больше своих денег заёмщик вложит в покупку жилья, тем меньше он возьмёт в долг и тем ниже риск, что он не сможет расплатиться.
Сейчас средний первоначальный взнос по ипотеке — примерно 20% от стоимости жилья. Если взнос в 30% обеспечит более низкий процент по кредиту, станут ли заёмщики дольше копить и ответственнее подходить к выбору?
— Я не думаю, что казахстанцы массово и быстро начнут копить именно 30% первоначального взноса. В крупных городах, особенно в Алматы и Астане, 30% от стоимости квартиры — это очень большая сумма для средней семьи. Поэтому часть покупателей действительно будет пытаться дольше копить, но значительная часть спроса, скорее всего, продолжит уходить в льготные и квазильготные инструменты: Отбасы банк, «7–20–25», партнёрские программы с застройщиками, рассрочки и накопительные продукты, — считает эксперт Qazaq Expert Club Венера Жаналина.
По словам Руслана Султанова, автора телеграм-канала Tengenomika, у казахстанцев будет простой выбор: либо большой первоначальный взнос и низкий процент по ипотеке, либо невысокий взнос и менее выгодные условия кредитования.
— Часть граждан действительно может начать дольше копить на первоначальный взнос, особенно если разница в ставке будет ощутимой для ежемесячного платежа. Но массового перехода к накопительной модели ждать сложно: для некоторых семей жильё — не инвестиционная прихоть, а текущая жизненная потребность. Поэтому значительная часть граждан, скорее всего, продолжит искать более доступные условия через льготные программы, — полагает экономист.
Таким образом, нововведения играют на руку Отбасы банку, который уже и без того стал практически монополистом на ипотечном рынке. Когда Нацбанк пишет, что средняя ставка по ипотеке в Казахстане составляла в апреле 9,8%, он слегка лукавит. Сейчас 85% ипотеки в Казахстане — это льготные программы и кредиты Отбасы банка. То есть откровенно нерыночные предложения. Коммерческие банки не могут себе позволить выдавать кредиты под 10%, и даже ипотека под 20% их не интересует.
Нацбанк в своём ответе на наш запрос прямо дал понять, что если при базовой ставке в 17% снизить предельную ГЭСВ по ипотеке до 20%, то многие банки перестанут выдавать кредиты на жильё. Поэтому и пришлось искать компромиссные варианты. Но та схема, которую Нацбанк и АРРФР предлагают сейчас, не поможет повысить спрос на коммерческую ипотеку, которая проигрывает льготной по всем параметрам.
Казахстанцы ещё до вступления в силу новых требований стали реже брать ипотеку. Количество заявок, по данным АФК, упало до минимума за последние два года. Причин много: это и высокие цены на жильё, и снижение доходов населения, и непривлекательные ставки.
Экономист Руслан Султанов признаёт: коммерческая ипотека постепенно становится менее доступной. Новые пороги достаточности по пенсионным изъятиям помешают использовать пенсионные накопления для первоначального взноса. А ведь пенсионные деньги использовались почти в каждой второй сделке с ипотекой! Внедрение КДД дополнительно ужесточит требования и снизит максимальный размер кредита.
— Однако это не означает, что спрос на ипотеку исчезнет. В Казахстане сохраняется фундаментальный спрос на жильё: молодые люди выходят на рынок труда, создают семьи, переезжают в города, хотят жить отдельно от родителей. Поэтому спрос, скорее всего, не исчезнет, а станет более избирательным. Можно ожидать, что часть потенциальных заёмщиков отложит покупку, часть перейдёт на более дешёвое жильё, часть будет дольше копить на первоначальный взнос, а часть уйдет в льготные программы, — говорит Руслан Султанов.
Советник президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко также отмечает, что спрос на ипотеку в ближайшие месяцы может снизиться, но не ожидает серьёзного падения рынка.
— Повышение порогов достаточности ЕНПФ уже ограничивает часть покупателей возможности использовать пенсионные накопления для покупки жилья или первоначального взноса. Введение новых требований, в том числе по коэффициенту долговой нагрузки (КДД), также приведёт к тому, что банки будут более внимательно оценивать платёжеспособность клиентов. В результате часть потенциальных заёмщиков может столкнуться с необходимостью увеличивать первоначальный взнос либо подтверждать более высокий уровень дохода, — говорит Нина Лукьяненко.
Впрочем, Нацбанк ожидает, что во втором квартале 2026 года спрос на ипотеку вырастет. Регулятор связывает это с расширением программ в рамках системы жилищных строительных сбережений (ЖСС) на коммерческие банки — возможно, такой шаг позволит им предложить более гибкие и привлекательные условия кредитования. И всё равно единственным, кто оказывается в однозначном выигрыше от новых правил ипотечного кредитования, выглядит Отбасы банк.
Вопрос уже не в том, смогут ли другие БВУ конкурировать с Отбасы банком — цифры говорят сами за себя. Вопрос в том, сохранится ли вообще в Казахстане коммерческая ипотека как таковая. Новые правила сильно снижают её доступность. Есть риск, что в итоге ипотечный кредит в любом банке, кроме Отбасы, станет не стандартным решением квартирного вопроса, а привилегией в меру обеспеченных семей.
Во-первых, ставки останутся высокими (даже 20% при 30-процентном первоначальном взносе — это много). Во-вторых, рынок лишится притока денег из ЕНПФ, на которых коммерческая ипотека держалась все последние годы. В-третьих, небогатым казахстанцам станет сложнее улучшить жилищные условия, потому что в соответствии с КДД долговая нагрузка клиента не должна будет превышать восьми годовых заработков.
— Важно, что будет учитываться не только новая ипотека, но и вся совокупная задолженность заёмщика: потребительские кредиты, автокредиты, микрокредиты, кредитные карты. Поэтому часть людей, которые раньше могли пройти по ипотеке, теперь могут не пройти из-за общей долговой нагрузки. В результате коммерческая ипотека становится не столько массовым продуктом, сколько продуктом для более финансово устойчивого заёмщика, — считает Венера Жаналина.
По данным АФК, ипотеку уже сейчас берут более обеспеченные заёмщики, чем раньше. Доля кредитов на 20 млн тенге и больше выросла до 37%. Коммерческие кредиты постепенно превращаются из доступного способа получить собственное жильё в стратегический инструмент для среднего класса.
По мнению Венеры Жаналиной, нововведения приведут к тому, что ипотечные заёмщики разделятся на три неравные группы. В первую из них войдут самые «удобные» для банков клиенты — те, у кого есть деньги на 30-процентный первоначальный взнос, стабильный доход и хорошая кредитная история. У таких покупателей будет широкий выбор между партнёрскими продуктами застройщиков, льготными программами, Отбасы банком и коммерческими предложениями. Но эта группа будет самой малочисленной.
— Вторая группа — пороговые покупатели. Это те, кому немного не хватает до комфортного первоначального взноса или кто находится на границе по долговой нагрузке. Именно они будут наиболее чувствительны к изменениям. Для этой группы 30% первоначального взноса, КДД и новые пенсионные пороги становятся реальными барьерами входа на рынок, — предупреждает Венера Жаналина.
Такие покупатели будут особенно бояться не купить жильё до ужесточения норм регулирования. Поэтому многие попытаются подать заявки ещё в этом году, даже если им придётся тратить на выплаты по кредиту большую часть доходов.
Наконец, третья большая группа — это те, кому из-за новых требований придётся отложить решение о покупке жилья. Эти люди будут дольше копить, закрывать кредиты и ждать более удобных условий.
— Новые правила не просто снизят или повысят спрос. Они изменят поведение покупателей: финансово устойчивые будут выбирать и торговаться, пороговые — пытаться успеть или искать обходные варианты, а часть спроса уйдёт в ожидание, — прогнозирует Венера Жаналина.
По данным Нацбанка, сейчас в Казахстане ипотечные кредиты предлагают только 11 банков из 23. Когда регуляторы в прошлый раз попытались ограничить максимальную ставку по ипотеке, БВУ просто перестали выдавать кредиты на жильё. Сейчас АРРФР и Нацбанк пытаются создать условия, чтобы рыночная ипотека в принципе продолжила существовать. Но банки заинтересованы не в том, чтобы выдать как можно больше кредитов, а в том, чтобы на них заработать.
— Ипотека для банков в целом остаётся понятным продуктом: она обеспечена залогом, формирует долгосрочные отношения с клиентом и обычно имеет более низкий риск по сравнению с беззалоговым потребительским кредитованием. Но в текущих условиях у банков есть и ограничения. Ипотека — это длинный кредит, а фондирование банков часто короче по срокам и зависит от стоимости депозитов. Если максимальная ставка ограничивается, а стоимость привлечения денег остаётся высокой, банку становится сложнее сохранить приемлемую маржу. Особенно по заёмщикам с низким первоначальным взносом и более высоким риском, — отмечает Руслан Султанов.
А значит, банки будут строже подходить к оценке заёмщиков, отсекая подозрительных или неплатёжеспособных и предпочитая «идеальных». Это не обязательно означает резкое сокращение выдач, но определённые сложности с одобрением заявок могут возникнуть.
— Наиболее привлекательным станет low-risk сегмент: заёмщики с LTV до 0,7, официальным доходом, низкой долговой нагрузкой и ликвидным залогом. Но даже хороший заёмщик не решает главный вопрос — экономику продукта. Ипотека — длинный кредит, а при высокой стоимости фондирования и ограниченной предельной ГЭСВ маржа банка может быть недостаточной после учёта резервов, операционных расходов, стоимости капитала и процентного риска, — прогнозирует Венера Жаналина.
Уже сейчас шансы получить одобрение по заявке на ипотеку у казахстанцев низкие: 22,5%. И они будут снижаться дальше. Не исключено, что процент одобрений в 2027-м упадёт ниже 20%.
Чтобы банки стали охотнее выдавать жилищные кредиты, волевого усилия Нацбанка и АРРФР недостаточно. Банкам нужны гарантии возврата средств и, не в последнюю очередь, предсказуемые правила игры со стороны государства. Иначе у них просто не будет стимула выдавать ипотеку, когда они могут заработать на более коротких и выгодных инструментах.
— Чтобы БВУ были заинтересованы в ипотеке, нужны не только административные ограничения по ставкам, но и экономические стимулы: доступ к более длинному фондированию, развитие секьюритизации ипотечных займов, предсказуемые правила регулирования, понятная оценка залогов и, возможно, механизмы частичного распределения рисков по социально значимым ипотечным программам, — констатирует Руслан Султанов.
Можно было бы понадеяться, что повышение порогов ЕНПФ охладит перегретый рынок жилья и приведёт к снижению цен. Но таких предпосылок пока нет. Даже если ипотека станет менее доступной, недвижимость автоматически не подешевеет. Рынок жилья нетороплив: он реагирует на нововведения с задержкой.
На первичном рынке у застройщиков хватает проблем. Компании просто не смогут массово снижать цены, потому что ограничены себестоимостью, налоговыми изменениями и прочими факторами. Зато они могут предложить клиентам больше рассрочек, скидок или особых условий. Если спрос на ипотеку снизится, то застройщикам, особенно небольшим, станет сложнее реализовывать проекты.
— Рынок сталкивается с ограниченным предложением качественных объектов и высокой себестоимостью строительства. Дорожают строительные материалы, инженерные сети, земельные участки и рабочая сила. Эти факторы продолжают поддерживать цены. Поэтому в краткосрочной перспективе я скорее ожидаю уменьшения количества сделок и увеличения сроков продажи объектов, корректировки цены в сторону понижения при реальном торге по отдельным квартирам, особенно на вторичном рынке, — подчёркивает Нина Лукьяненко.
Вторичный рынок отреагирует на снижение спроса быстрее: продавцы будут чаще соглашаться на снижение цен. Именно старое жильё подешевеет в первую очередь, и оформить кредит на «вторичку» станет немного проще. Последние данные по ценам на недвижимость показывают, что стоимость квартир в новостройках растёт, тогда как на вторичном рынке цены идут на снижение.
— Я бы не ожидала резкого падения цен на жильё по всему рынку. Более вероятный сценарий — охлаждение спроса, снижение количества сделок, увеличение сроков продажи и рост торга, особенно на вторичном рынке. В среднесрочной перспективе возможна коррекция по отдельным сегментам, прежде всего на вторичном рынке и по переоценённым объектам. Качественные объекты в хороших локациях Алматы и Астаны, скорее всего, в цене не потеряют, — говорит Венера Жаналина.
Многое будет зависеть от того, насколько сильно снизится спрос на кредиты. Но если относительно дешёвое (и не самое качественное) жильё может стать ещё дешевле, то на премиум-сегмент снижение ипотечного спроса практически не повлияет. Можно ожидать, что в ближайшие месяцы цены будут расти примерно на уровне инфляции.
Главный вопрос для тех, кто собирается покупать жильё, — нужно ли торопиться? Если брать ипотеку станет сложнее, значит ли это, что лучше поспешить в банк прямо сейчас?
Универсального ответа нет. Всё зависит от финансового положения конкретной семьи: если у вас не закрыты другие кредиты, мало денег на первоначальный взнос и нет «подушки безопасности», спешить бессмысленно. Но если с семейным бюджетом всё хорошо, то медлить с подачей заявки на ипотеку не нужно. Изменения, которые произойдут в 2027-м, усложнят оформление жилищных кредитов.
— В 2027 году для части заёмщиков условия могут стать сложнее из-за КДД, особенно если у них уже есть кредиты. Но если инфляция продолжит замедляться, а денежно-кредитные условия станут мягче, ставки со временем могут стать более комфортными. Поэтому вопрос не в том, бежать в банк сейчас или ждать 2027 года, а в том, проходит ли семья стресс-тест: сможет ли она обслуживать ипотеку даже при ухудшении доходов или росте расходов, — объясняет Руслан Султанов.
Торопиться лишь потому, что «дальше будет хуже» — плохой вариант. Ипотеку следует брать обдуманно. Прежде чем идти в банк, нужно трезво оценить свою способность выплатить кредит. Тем, кто собирается оформлять ипотеку в 2027-м, уже сейчас пора закрывать имеющиеся займы.
— Если у заёмщика уже есть одобрение, понятный объект, комфортный платёж и стабильный доход, покупку можно рассматривать в 2026 году. Особенно если объект ликвидный и цена адекватная. Если же первоначальный взнос меньше 30%, долговая нагрузка высокая, доход частично неофициальный, а платёж получается на пределе, лучше не спешить. В такой ситуации правильнее использовать оставшееся время для подготовки: закрыть кредиты, подтвердить доход, увеличить первоначальный взнос и сравнить альтернативные программы, — советует Венера Жаналина.
Оформляя ипотеку, следует смотреть не только на ставку: экономисты рекомендуют внимательно изучить пункты о комиссиях, страховке, условиях досрочного погашения, возможных штрафах и прочие примечания.
Ипотечное кредитование стоит на пороге больших перемен. О кризисе речи пока не идёт. Эксперты не ждут катастрофы и не советуют спешить с решениями. Но нужно понимать: на перегретом рынке наступает похолодание. Скоро требования к заёмщикам станут строже, а процент одобрений по заявкам — ниже.
