На официальном канале Верховного суда идет новый сезон «судебного заседания» - разбирательство по факту гибели фельдшера Улданы Мурзуан из-за обрушения фасада жилого дома. До успеха первого сериала, в котором главным героем был бывший министр национальной экономики РК Куандык Бишимбаев, этот сезон вещания Верховного суда явно не дотягивает, хотя тема напрямую касается очень многих казахстанцев. Как выяснилось, построенный всего 20 лет назад дом, оказался аварийным и без правильного ремонта, обрушение фасада было лишь вопросом времени. Причем эксперты подчеркивают: без специальных знаний и оборудования дефекты выявить просто невозможно.
А сколько еще таких домов – потенциальных убийц, есть в Казахстане? И самое главное – что с ними делать и как в них жить? Ulysmedia.kz разбирался в сложном вопросе.
Процесс по факту гибели фельдшера идет, мы не вправе обсуждать – насколько виновна председатель ОСИ дома с рухнувшим фасадом Сауле Жубаниязова.
Но и пройти мимо ситуации как-то не получается. Потому что каждый из нас где-то живет. И, после выводов экспертов, волей – неволей начинаешь задумываться: а точно ли мой дом надежен и безопасен?
Глава управляющей компании, у которой на обслуживании сейчас несколько многоэтажек Астаны Сырым Джаханов честно говорит: идеальных домов нет.
- Я пять лет в этом бизнесе, до этого был председателем ОСИ, входил в рабочие группы по закону «О жилищных отношениях» и по расчету минимальных тарифов в Астане. И еще ни разу не видел дом, в котором бы не было никаких технических проблем, - признает он.
Именно поэтому он, в свое время, стал одним из инициаторов появления в Казахстане сертификации компаний, управляющих кондоминиумом, потому что многоквартирный дом – это сложная система, в которой важна каждая деталь. И каждая же деталь может оказаться смертельно-опасной.
- Но при этом председатель ОСИ – это выборная должность. Сейчас, после этой ситуации с судом, я знаю, что ряд председателей ОСИ выразили желание сложить свои полномочия, но проблема в том, что это не так-то просто сделать. Они могут перестать быть председателями только в том случае, если будет выбран новый. Можно как-то отказаться через управление жилья, можно ликвидировать ОСИ, но пока не появится новый председатель, старый будет числиться во всех юридических справочниках, - рассказывает о сложностях Джаханов.
Он подчеркивает: жилищная реформа была правильной, ОСИ вместо КСК хотя бы немного, но заставили казахстанцев понять, что именно они – хозяева не только своей квартиры, но и всей многоэтажки.
Вот только передав гражданам в руки имущество, государство «забыло» им рассказать – насколько оно беспроблемное.
- Несколько лет назад было предложение – провести инвентаризацию всего жилого фонда Казахстана. И некий учет был проведен. Мне кажется, наконец, надо это сделать не поверхностно – сколько домов у нас построено, когда и где, а тщательно, с обследованием тепловых узлов, фундамента, несущих конструкций, кровли, фасада и так далее. Сейчас же, глядя на суд, я и сам начал собирать ценовые предложения на обследование домов. В среднем технический аудит дома стоит 10 миллионов. Если я предложу жителям разовый целевой сбор на это, сомневаюсь, что они согласятся. А раз так, то кто возьмет на себя расходы? Мне кажется, просто обязано подключиться государство, - говорит он.
Солидарна с этим мнением и депутат Курултая Екатерина Смышляева. Она на последнем пленарном заседании делала запрос о судьбе председателей ОСИ и заявила о необходимости проведения общенационального технического аудита жилого фонда.
- У нас есть дома, которые стоят несколько лет, но уже аварийные, есть дома, которым более 50 лет, и они тоже требуют ремонта. Сейчас в крупных городах действует программа льготного кредитования на такие ремонты «Өркен кала», это фактически не кредит, а рассрочка на 15 - 30 лет. Но это тоже револьверные деньги, как без установления объективной очередности их распределять? А эту очередность можно создать только на основе комплексного технического аудита жилых домов, - пояснила она Ulysmedia.kz свою идею.
По ее мнению, аудит должен быть не только комплексным, но и цифровым, чтобы все сведения были занесены в единый реестр, а дома ранжированы по степени износа, по критичным проблемам. Потому что есть проблемы, которые угрожают не только жильцам этих домов, но и, как в случае с домом, который стал «убийцей» фельдшера – случайным прохожим.
- Надо, наверное, четко понять и принять: государство частную собственность ремонтировать не должно и не будет. Человек, купив квартиру, «покупает» и обязанности по содержанию многоквартирного дома. Поэтому ждать, что кто-то будет ремонтировать за счет государства многоквартирные дома, неправильно. Это не позволит – элементарно – бюджетное правило. Но, когда речь идет о безопасности людей, в частности, о техническом аудите, который касается не только жителей этого дома, но и тех, кто просто ходит рядом, то бюджетирование таких процессов возможно, - рассуждает она.
Смышляева напоминает: в некоторых регионах акиматы ремонтируют фасады зданий, которые влияют на облик города, то есть и на какие-то ремонтные работы выделение бюджетных средств теоретически возможно, но, чтобы понять – сколько денег надо, необходим тот самый технический аудит.
По словам депутата, она планирует поставить этот вопрос перед профильным министерством. Но позиция Минпрома давно известна. Инвентаризация домов была проведена. По итогам обследования 60 тысяч домов, около 5 тысяч из них были признаны ветхими и аварийными. При этом в ведомстве говорят, что с течением времени список будет пополняться, ведь дома стареют и ветшают.
В общем, МПР смотрит на аварийное жилье философски и говорит, что от него страна избавиться не сможет никогда.
Но одно дело, когда аварийным признают дом, построенный во времена освоения Целины, совсем другое – построенный в XXI веке.
Как полагают многие, за аварийность этого дома явно еще можно найти виновных среди тех, кто его принимал в эксплуатацию.
- Ответственность за безопасность здания несут заказчик строительства и застройщик строительства. Есть четкий порядок ввода здания в эксплуатацию. Свои подписи под этим документом ставят представители застройщика и заказчика, авторский надхор и технический надзор. И когда на суде выясняется, что дом был спроектирован как пятиэтажный, а не как десятиэтажный? Что там было недостаточно армирования и прочие нарушения, которые привели к тому, что часть фасада обрушилась, наверное, они тоже должны ответить, – рассуждает Сырым Джаханов.
В качестве примера он приводит Турцию. Там, после масштабного землетрясения, под суд пошли и застройщики, и чиновники, которые приняли в эксплуатацию некачественные здания.
Екатерина Смышляева считает, что это по зданиям, старше 2015 года, просто невозможно сделать – законы в стране были другие и не предполагали наказания. Да и к тем, кто строил дома позже, по ее мнению, предъявить претензии крайне сложно.
- У нас многие строительные компании существуют буквально несколько лет. То есть, к тому времени, когда с домом что-то происходит, застройщика уже юридически не существует. Кому предъявлять претензии, - задается она вопросом.
Спросили мы о том, что происходит с казахстанским домами, и у профессиональных застройщиков.
- На самом деле, это миф, что в Казахстане некачественно строят. Ориентировочно в период независимости было построено 52 млн квадратных метров было. Историй, когда дом рухнул, всего несколько за все это время. В Алматы было, в Караганде, в Астане. Это 0,06%! Но и их удалось решить без человеческих жертв, , – эмоционально заступился за всю отрасль глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев.
По его словам, действующие в Казахстане СНиПы на строительство не упрощались со времен СССР, более того, некоторые требования даже стали строже.
- Обратили внимание, после 2015 года все стали строить из кирпича, а не из монолита? Это потому, что СНиП на монолит изменился, теперь в нем прописано гораздо больше армирования, чем раньше. И монолит стал дороже кирпича, - говорит он.
В то же время он подчеркивает: привлекать застройщиков к ответственности из-за аварии жилого дома через 20 лет эксплуатации – несправедливо.
- На состояние дома самое большое влияние оказывает эксплуатация. Он стоял 20 лет, ветер, вода, климат на него оказывают влияние. Люди, опять же: кто-то ведь повесил кондиционер? На какие крепления? Мы всего этого не знаем. Но однозначно, что председатель ОСИ должен заниматься не только благоустройством и эксплуатационные расходы собирать, но и планировать ремонт, - говорит он.
А население, по мнению Талгата Ергалиева, обязано добросовестно собирать деньги на ремонты, которые предлагает ОСИ.
Согласен с тем, что ни застройщика, ни технадзор нельзя привлечь за аварийное состояние дома, которому более 20 лет и президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков. Также он подчеркивает, что качество казахстанских новостроек выше, чем во многих других странах.
Но признает: некоторые проблемы все же есть.
- У нас, конечно, есть вопросы, связанные со строительством. Мы понимаем, что качество строительства, хоть и отвечает СНиПам, не всегда удовлетворяет клиентов. Есть, конечно, и отдельные случаи низкого качества строительства в целом. Почему случаются нарушения? Потому что зачастую получается так, что строительные организации экономят на профессиональном техническом надзоре, - выносит он диагноз отрасли.
Ситуация, по мнению Микрюкова, изменится только тогда, когда весь процесс ввода зданий в эксплуатацию будет переведен в электронный формат.
- У нас до сих пор единицы компаний по техническому надзору, которые перешли на полностью цифровые платформы. И все замечания, все вопросы, связанные с техническим надзором, ведут в электронном формате. У нас 90% всего рынка – это все до сих пор на бумаге. А все, что на бумаге, можно перерисовать, можно спрятать, можно нарисовать другую бумагу, - говорит он.
Сейчас, формально, уже существует система e-qurylys, однако, как признает Виктор Микрюков, она толком не работает.
- Пока мы не будем отслеживать наличие технического надзора на объекте, был он или не был, какие замечания он выставлял, эти замечания приняты – не приняты, в какие сроки они устраняются, качества по всем объектам ждать не стоит. В систему e-qurylys, которая сейчас реализуется, замечания заливаются формально, только потому, что эти замечания якобы должны быть. А если заливают туда какое-то реальное замечание, то, к сожалению, наша система нормативных правовых актов говорит о том, что если любое замечание указано, даже если установлены сроки на его устранение, в любом случае застройщика надо привлечь к штрафу. А надо, чтобы выставлялось замечание и сроки на его исполнение. Если в сроки замечание не устранено – тогда штраф и дополнительный контрольный срок, - объясняет проблему цифровизации.
И пока для них на портале не будут созданы нормальные условия, все застройщики будут продолжать пользоваться бумагой, которая все стерпит.
В то же время, по словам Виктора Микрюкова, с новостройками последних лет действительно ситуация гораздо лучше. Обновленный Строительный кодекс расширил гарантийные сроки с 2 лет до 10 на фундамент, несущие конструкции, кровлю и фасад.
Все дефекты строительства за этот срок однозначно должны проявить себя.
Однако, как сходятся во мнении эксперты, если не изменится сам подход к управлению многоквартирным домом, ситуацию это сильно не улучшит.
- Кейс с этим судом он достаточно показательный. Очень важно, если ОСИ забирает дом, пройти все процедуры от и до, провести технический аудит, принять и изучить документы на дом от предшественника и расписаться в акте об этом чуть ли не кровью. Потому что потом могут быть вопросы в том числе к нему. Но почему-то председателями ОСИ становятся те, кто громче всех кричит, а не те, кто понимает эту сферу, - говорит Виктор Микрюков.
Проблема в том, что на председателей ОСИ в Казахстане людей не учат.
Сырым Джаханов считает, что эту ситуацию надо исправлять – многоквартирный дом – это не просто посадить цветы и нанять дворника. Более того, это вообще не основная часть работы председателя ОСИ, но многие, в порыве улучшить жизнь свою и соседей, даже не задумываются о том, в каком состоянии подвалы, как давно в доме менялись трубы и куда течет вода с крыши.
А большинство жителей не готовы понять и принять даже того, что именно они, а не государство или застройщик, будут оплачивать ремонт их дома.
Сейчас большинство попыток председателя ОСИ предложить жильцам ремонт в кредит, предусмотреть сбор по 10 тенге с квадрата «на всякий случай» или иначе вложиться в будущее их же дома – воспринимается в штыки.
Представители ОСИ видят решение проблемы в том, чтобы дать им в некоторых случаях возможность выставлять счет жильцам в принудительном порядке, но депутаты отмечают, что сделать это будет достаточно сложно, ведь некоторым не по карману и текущая квартплата.
Тем не менее, ситуацию с жильем по стране многие называют критической.
Суд по делу о гибели Улданы Мырзуан неожиданно превратился почти в реалити-шоу о состоянии казахстанского жилья. Только участвуют в нём поневоле все: жильцы, администраторы ОСИ, чиновники, строители – и даже те, кто просто может оказаться рядом с такой миной замедленного действия.
И, что еще драматичнее – никто в стране толком не знает точное количество таких мин.